낙찰예상가격 (18.2.19) 2017타경3365(3) 충청북도 음성군 대소면 대풍리 582-7, 산수화아파트 101동 2층 203호 아파트

 

2017 타경 3365(3)

충청북도 음성군 대소면 대풍리 582-7 산수화아파트 101동 2층 203호  아파트 경매

 

 

충북 대소면에 위치한 산수화 아파트입니다. 부동산 투자하시는 분들이 많이 아시는 곳이지요 ^^ 자금이 풍부하지 않거나 소액투자를 원하시는 분들이 선호하는 지역이기도 합니다. 주변에 산업단지 많이 있어 주거 수요가 많은 곳입니다.

다만 소액의 수익인점과 외국인 노동자(세입자)를 꺼려하시는분들, 거리상 관리의 어려움으로 좋아하지 않는 분들도 많으시죠. 호불호가 갈리는 지역이기에 성향에 맞는 투자처이기도 합니다. 

총 491세대로 주변에선 꽤 대단지 아파트입니다. 2004년에 사용승인이 나왔는데 산수화라는 이름에 비해 최근에 지어진 아파트이네요. 저도 2004년이란 말에 쫌 놀랐었습니다. 제가 살고있는 아파트보다 최근에 지어진 물건이라니....

 

 

지도상으로 보다시피 대소산업단지 대풍산업단지 유통단지 광혜원 산업단지 등 주거수요가 많은 곳입니다. 지방아파트임에도 불구하고 월세수요가 많은 곳이기도 하지요.  또한 기업임차인도 많이 볼수 있습니다. 본물건도 한꺼번에 여러물건이 나왔는데 그 중 기업임차인도 볼수 있었습니다. 기업의 경우 최악의 경우를 대비하여 선순위 임차인이 많은데 위 경우도 동일한 경우였습니다.

물건현황 

 

본매물은 20평형으로 실평수 12평형입니다. 방2개 화장실 하나가 있습니다. 전형적인 임대형 아파트로 투룸 아파트입니다.

대상물건은 기호3으로 중간에 위치한 아파트 입니다. 201호보단 좋아보이네요 저라면 201호에 더 싸게 들어갈수도 있겠습니다.

203호보다 201호가 경쟁률이 더 낮을것 같습니다. 충북은 산이 많은 곳이라 정말 추워요.^^.

권리분석

 

 

임차인이 2016. 04. 06일 전입신고를 하였네요 말소기준등기가 2010.07.1 용인시로 되어있어, 말소기준등기 이후의 전입신고로 선순위 임차인은 아닌것으로 판단됩니다. 다만 충북지역의 소액임차인 최우선변제금이 4천에 14백만원이므로 임인은 보증금 1천만원을 전액 보장받을수 있을것 같습니다. 따라서 명도도 수월하게 이루어질것으로 보입니다.

말소기준등기는 2010.7.1 용인시의 압류입니다. 그후 삼성상호저축은행의 가압류 및 여러 가압류가 있습니다.헉 정모씨의 가압류는 임금체불에 가압류 였습니다. 임금체불의 경우 소액임차인 우선변제와 동일순위의 채권입니다. 따라서 임차인과 임금체불채권자는 그 금액의 비율에 따라 배당받을수 있습니다. 이경우 선순위 임차인인지 여부가 굉장히 중요합니다.  임차인과 최우선변제순위와 경합하므로 금액비율에 따라 배당이 될것 같습니다. 소유자의 6개의 부동산에 가압류가 걸려있는 상태이므로 경우의 수에 따라 임차인의 보증금회수가 전액 안될수도 있을거 같습니다.

3개월간 체불임금 및 3년간 퇴직금 3억이나 되나요?? 이경우 담당계장님에 배당순위를 문의하여 확인하여야 합니다. 세입자가 선순위가 아니기 때문에 문제는 없을것 같지만 만약선순위라면 꼭 확인하고 넘어가야하는 부분입니다.

소액인 경우 근로복지공단에 소액체당금 제도를 이용했을 텐데요. 소액이 아닌지라 개별소송을 한것으로 보입니다.  

네이버 부동산매물 및 실거래가

 

지방아파트라 그 특성이 있을것이라 판단되므로 반드시 현장에 방문하여 시세와 수요를 파악해야합니다. 단순히 실거래가 상으로 판단했을때 동일 아파트 2층은 7000만원 전후로 판매되지 않나 보입니다. 다만 101동의 경우 입구에서 가장 먼쪽에 위치한 아파트로 일마치고 온 근로자의 입장에서 어떤 선호가 있을지 궁금합니다. ^^

낙찰예상가격

 

본 물건은 소액아파트로 낙찰받는다 하더라도 한달에 20만원 전후의 수익이 나는 물건입니다. 수익률로 따지면 나쁘지 않지만 고생 대비 총액을 따지자면 나쁠수도 있겠지요. 산수화아파트의 경우 3~4채를 낙찰받는다면 한달의 60만원 전후의 수익이 되니 전자와의 이야기와 다르겠지요?^^ 이 물건들을 입찰할수 있으니 낙찰가액산정에 고민이 되네요.  경매대상 부동산이 2층(지방은 다를수있습니다.)이며, 101동 위치가 좋아보이지 않으므로 최대한 보수적판단이 필요하다 하겠습니다. 일단은 낙찰예상가격을 59,598,000으로 예상하며, 현장방문후 ±α 를 산정하여 입찰하겠습니다.