낙찰예상가격 2017 타경 22437 경기도 수원시 영통구 매탄동 897 외 2필지 수원매탄주공5단지 아파트 522동 203호 아파트 경매 낙찰예상가격

2017 타경 22437

경기도 수원시 영통구 매탄동 897 외 2필지 수원매탄주공5단지 아파트 522동 203호 아파트 경매 낙찰예상가격

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다..

 

수원 매탄 주공 5단지입니다. 재건축예정인 아파트입니다. 지난 10월 재건축조합이 설립되어 약5천만원의 가격상승이 있었습니다. 현재 자이 아이파크 컨소시엄이 시공업체로 선정되어 관리처분인가는 2019년에 할것으로 예상되고 있습니다.

매탄주공 4~5단지의 경우 수원 뉴코아 수원시청 수원법원 인계동 상업지구 아주대학교 수원 유신고 창현고 경기문화의전당 등 전부 거론하기 힘들정도의 수원 랜드마크를 모두를 아우르는 곳에 위치하고 있습니다.

확실히 글로 정리해 봐야 머릿속이 정리되는 것 같습니다. 매탄주공 위치가 좋다는 건 알았지만 음.....

다만 아쉬점은 지하철역을 끼고있지는 않습니다. 튼튼한 다리로 도보가능한 거리에 있지도 오늘처럼 추운날에는 지하철역에서 도보로 퇴근하긴 어려울것 같네요.

물건현황 

 

  

대상 부동산의 경우 재건축 물건으로 대지권이 중요합니다. 대지권은 25평입니다. 확실히 30여년 전에 지어진 아파트라 대지권비율이 많이 나옵니다. 재건축을 한다고 전부 좋은것이 아니고 가구당 대지비율이 높게 나와야 수익이 나옵니다.  혹여 대지권 비율이 낮은경우 청산금 부담액이 높게 나올수 있습니다.

경매대상 물건과 같이 5층 미만의 아파트의 경우 사업성이 뛰어나게 되지요. 예전에 재건축을 청산금산정비율을 글로만 배웠던 기억이 있네요 ^^ 그건 다음에~층 호 동 다필요없고 대지권 25평 .끝.

 

권리분석

 

 

 

개인간 담보 근저당이 120,000,000원이 16년에 있네요 세입자의 경우 09년에 전입하여 선순위 세입자가 존재합니다. 빨간글씨네요 ^^ 빨간글씨가 있어야 할 애기가 많아지는데요. 오랜만에 보네요 ^^

09년도 전세값이 9천~1억 정도며 현재까지 시세는 변화가 없는것으로 조사되었습니다. 따라서 현 세입자는 진성으로 보입니다. 세입자의 경우도 배당요구도 하지 않았습니다. 제가 세입자라도 배당요구안하겠습니다.  선순위 임차인이 존재하는 경우 대출도 용이하지 않기 때문에 낙찰가가 내려가는데요 선순위 임차인이 낙찰받는 경우 선순위가 없어지므로 대출이 가능하기 때문이죠. 단 설명을 잘해야~~~.

선순위 세입자 존재. 배당요구 미신청

네이버 부동산 및 실거래가

 

짤없이 46,000만원 2개 나와있습니다. 그러나 부동산에 전화하면 없다고 할것 같습니다. ^^ 네이버 블로그 부동산에선 47000~48000천을 부르더군요.

위 매물은 짤없이 47000만원에 팔수있을것 같습니다. 안팔리면 갖고있죠 뭐.

완공되면 주변 시세에 따라 60,000만원 언저리까지 상승할것을 판단됩니다.

17년 7월 이후 매매가 전혀 없습니다. ^^ 당연하겠죠 10월경에 재건축결정이 되었으니요. 저때 사신분은 5천 가까이 버셨네요. 알았으나 돈이 ..ㅠㅠ

낙찰예상가격

 

 일단 결론부터 애기하면 경매취소가 나올확률이 높아보입니다. 개인 근저당이 12,000원 이며 전세세입자가 9천만원에 있습니다. 총 2억원 정도 되는데 지금 47000만원 팔고 다 갚아버리는게 현 소유자에게 이득이지 않겠습니까?

경매의 경우 선순위 세입자가 있으므로 현 경매 평가금액보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높아보이므로 현 소유자에게 어떤 이익도 없습니다.

경매취소가 예상되나 만약 경매취소가 되지 않는다면, 선순위 세입자에게 물어줘야하는 95백만원을 고려하여 2억 중후반에 입찰하지 않을까 생각되네요.

다만 선순위 세입자가 있는 상황에서 대출의 어려움이 있어보입니다. 또한 대출이 많이 안 나오면 목돈을 장시간 묶여버리는 경우가 예상됩니다.

경매의 경우 1억이상 실 투자금이 예상되는 경우 낙찰가가 많이 내려갑니다.  본 물건은 특수물건이기 때문에 고수들의 입찰이 예상됩니다. 3억에 입찰하여 낙찰받는다 하더라도 실 투자금이 2억이상이 예상됩니다.

전세로 1억을 상쇄할수 있으나 약간 난감합니다. 이건 좀 경우의 수를 많이 생각해봐야 할것 같습니다.  저한테 돈이 좀 있다면 3억 초반에 입찰하겠습니다. 이건 좀 어렵네요 ^^ 실투자금이 너무 많이 나오네요......