낙찰예상가격 <2017 타경 503561 경기도 용인시 기흥구 신갈동 63,기흥역롯데캐슬스카이 103동 7층 702호 아파트 경매>

2017 타경 503561

경기도 용인시 기흥구 신갈동 63,기흥역롯데캐슬스카이 103동 7층 702호  아파트 경매 낙찰예상가격

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다.

기흥역롯데캐슬스카이 주상복합 경매물건입니다. ^^ 14년도에 입주한 주상복합아파트로 분양당시 지역에서 꽤 이슈였던 단지입니다. 기흥 신갈일대에 대형개발 계획의 소문이 돌면서 주변시세가 상승했었던 시기였죠. 특히 돈있는 사람들이 기흥역 신갈역 주변 빌라는 사들인다는 소문도 많았습니다. 실예로 기흥역 5층짜리 30년된 15평짜리 한성아파트가 3억에 육박했었습니다. 지금은 그쪽에 관심을 꺼서 얼마인지 잘은 모르겠네요 ^^ 다시 조사좀 해봐야겠습니다.

기흥역 롯데캐슬스카이는 약간 응급실이 있는 종합병원인 강남병원이 바로 옆에 위치고하고 신갈IC 바로 앞으로 경부고속도로의 진입이 2분대입니다. *(단 바로앞은 막힌다는.... ㅠㅠ) 기흥역도 도보로 10분정도 걸리구요.. 31층의 고층 주상복합으로 인기가 괜찮습니다.

저는 개인적으로 주상복합을 별로 안 좋아하지만 젊은층에서 꽤 인기가 있는거 같습니다.다만 기흥역 롯데캐슬스카이를 제외한 주변은 완전 시골같네요 ^^

 

물건현황 

34평형으로 실평수 25평이며 방3 욕실2 드레스룸 1로 이루어 졌습니다. 사진상으론 동향으로 보이며 경부고속도로 IC방향

의 전망으로 예상되네요. 구조가 현관에 들어서서 오른쪽 왼쪽 다시 오른쪽으로 돌아야 거실이 보이네요.

벽으로 어쩐 재질로 인테리어를 구성하였느냐에 따라 다르긴 하겠지만 입구가 길어질수록 집안 구조가 커보이는 효과가있

습니다. 다만 답답하는 느낌도 들수있구요. 하지만 저는 개인적으로 이런 구조를 좋아합니다. ^^

그냥 개인성향이겠죠?

 

권리분석

점유관계조사서에 따르면 임차인은 김모씨로 배당요구가 되어있습니다.

그러나 전입되어 있는 한모씨가 더 있군요. 위 내용에 대해선 아래에서 살펴보겠습니다.

 

가장중요한 말소기준등기는 15.7.22 우리은행의 근저당입니다.

그 이후에 대신저축은행에 후순위 근저당이 보이네요

임차인의 전입일이 가장 빠른 한모씨는 15.9.22로 말소기준등기 이후에 전입된 것으로 선순위 임차인의 위험은

없는 것으로 판단됩니다. 점유관계조사서에 임차인은 김모씨로 적시되어 있는 것을 보면 한모씨는 전입후

다시 전입을 안 빼간 사람으로 보이지만요. 쓸대없는 상상입니다.

아무튼 제일중요한 선순위 임차인은 없는것으로 판단됩니다.

또한 우리은행과 저축은행의 근저당 청구금액이 총 345,000,000원으로 경매 대상부동산의 평가금액에 상회하므로

경매취소가능성이 낮아보이네요. 후순위 근저당까지 이용했음을 보더라도 경매취소는 어려워 보입니다.

 

네이버 부동산매물 및 실거래가

주상복합 아파트라 그런지 동일평수임에도 불구하고 층별로 가격차가 많은 경향을 보입니다.

일반 아파트의 경우 1~2층 3~5층 6~19층 20층 (20층의 경우)에 따라 가격수렴이 보이나

해당 주상복합의 경우 20층이 넘을수록 가격이 높아짐을 알수있습니다.

네이버 매물중 중이라고 보이는 층이 몇층인지 궁금합니다.

경매대상 아파트의 경우 7층이므로 중으로 판단됩니다. 참 층이 아쉽습니다.

377백만원에 30층 이였다면 충분히 고수익이 나올매물인것 같습니다.

감정평가서를 많이 본 결과 1~2C층과 탑층을 제외하고 전부 로얄층 기준으로 평가하는 경향이 있습니다.

이것도 또다른 투자포인트가 되지 않을까 생각합니다.

다시말해 로얄층의 매물의 경우 우리가 생각했던 수익률보다 조금만 낮추서 금액을 조정하면 보다 큰

수익으로 돌아올수 있을것 같습니다.

7층의 경우 36,000만원정도에 매도가 가능할것 같습니다.

대상이 동향으로 현장에 방문하여 어떤 타입의 가격을 면밀히 조사해야될것 같습니다. 층마다 4가지타입이 있는

것으로 보이는데요. 남향을 선호할것 같으나 바로앞 10차선 대도로변이라 먼지와 소음이 걱정됩니다.

이런경우 해당지역을 관할하는? 부동산이 어떤 의견인지 중요합니다. 여론을 만들어 가거든용 ^^

 

낙찰예상가격

대상부동산이 7층임에도 불구하고 과대평가된 것으로 판단되네요. 여러분은 어떤 의견이신가요?

부동산 상승기라면 이러한 과대평가도 어느정도 이해가 가겠지만 지금은 보합 또는 하락국면 아닌가요?

강남과 일부지역을 제외하고는 보합국면이 맞는거 같습니다.

저 평가가격만 보고 입찰한다면 자본수익을 예상하고 입찰하는 것 아닐까요?

제 개인적 의견입니다. ^^

저라면 329,000,000원에 입찰하겠습니다. ^^ 낙찰을 안 받겠단 애기죠?

다만 실거래가를 보니 매매가와 전세가가 대략 4천정도 갭이 보이네요.

음... 해당지역은 개발호재 등이 약간 있기때문에 5년정도 보고 경매로 갭투자 하는 방법도

고려해볼만 합니다. 여러분은 얼만에 입찰하시겠습니까?