<2017타경6752 경기도 부천시 상동 533-2 동양프라자텔 7층 707호> 상동 오피스텔 경매 낙찰예상가격

 

 

 

<2017타경6752 경기도 부천시 상동 533-2 동양프라자텔 7층 707호> 상동 오피스텔 경매 낙찰예상가격

 

 

 

 

 

상동에 위치한 오피스텔 입니다. 전용면적이 21.2 입니다. 실 평수로 계산하실때는 3으로 나누면 되지요? ^^

 

더 정확히 하려면 121/400 을 곱해주면 되지요 ^^

 

그래서 실평수 약 7평인 원룸 물건 입니다.

 

상동은 계획도시로 상권이 굉장히 좋은 지역입니다.

 

예전에 어떤분이 7호선 주변의 부동산을 유심히 보라고 하셨습니다.

 

7호선은 인천에서 강남까지 주요 지역을 지나가는 지하철 라인입니다.

 

직장인 동선이 보이는 역이 많이 있습니다. ^^

 

 

 

 

 

경매 대상 부동산이 속한 건물을 보니 특이한점이 있습니다.

 

보통 오피스텔이라 함은 1~2층 상가 그리고 3층 이상은 거주 또는 업무용 오피스텔로 이루어 졌지요

 

본 대상 부동산은 학원 교회 pc방 술집 등이 2,3,4, 층에 고루 입점해 있습니다.

 

인터넷 검색결과 7~8층을 거주용 오피스텔로 이용하고 있네요

 

 

 

 

이런 경우 상권이 너무 좋아 각 층에 어떤 업종을 넣어도 잘되는 경우라 할수 있겠습니다.

 

하지만 경기변동의 시기인 만큼 현재 상권이 계속 유지되는지 아니면 간판만 남아있고 공실인 건물인지

 

반드시 현장 확인을 하는것이 좋아보입니다.

 

간혹 전층의 오색찬란한 간판이 있어 상권이 좋아 보였으나 공실인 경우도 적지 않으니깐요.

 

경비실에 방문하여 이것저것 물어봐야겠습니다.

 

내돈은 나의 창피함보다 소중하다~

 

 

 

 

보존등기일이 2002년입니다.

 

월드컵 할때 완공된 건물이군요 ^^

 

벌써 16년이나 지났어요 참 빠르군요

 

실 평수는 21.4 *121/400 해서 6.41평이 나오네요  약 7평

 

확실히 상업지역내의 경매물건이라 대지권 평가액이 많이 나오네요 1.4평에 2천백 ^^

 

 

 

근저당 설정액 4천중 2천3백만원을 미납하여 임의경매가 개시되었습니다.

 

23백원은 그리 큰 금액이 아니므로 경매철회 가능성도 있어보입니다.

 

 

 

말소기준권리 기준일이 17년 5월 2일 입니다

 

현재 임차인이 기준일 이전에 전입해 있네요 임차인은 선순위 임차인으로

 

대항력을 갖고있네요.

 

타 경매정보지에 보면 관리비를 약 120만원 연체되었고 약 1년간 관리비를 내고 있지 않다고 합니다.

 

이 부분이 정말 이상합니다.

 

17.12.20일경에 조사된 내용으로 세입자는 지난 3월에 전입을 했습니다.

 

다시말해 이미 3개월 이상 관리비 미납 상태에서 새로 입주했다는 이야기입니다.

 

보통 2달만 관리비를 미납해도 독촉장과 단전 단수를 이야기 합니다.

 

관리사무실에 전화를 해봐야겠네요.

 

평가액 대비 현재 임차인의 수익률이 약8% 입니다.

 

굉장히 좋은 수익인데 2천만원의 근저당으로 부동산을 넘기게 된다는게 참 이해가 안되네요.

 

소유자의 본인 사정이 급박하여 그럴수 있겠지만

 

임차인도 여태 관리비를 미납하여 120여 만원의 미납관리비를 만들다니.....

 

 

 

이런경우도 있다고 합니다.

 

소유자가 부동산을 매매하려 할때 매매가 안되는 경우 지인에게 근저당을 설정하고 경매로 넘기는 경우요

 

이 경우 소유자의 신용등급에 영향이 없다고들 합니다.

 

최악의 경우도 항상 생각해야 하니

 

본 경매 물건의 경우 해당지역의 부동산을 방문하여 오피스텔의 수요 여부와 가격적인 면을 면밀히 분석해

 

야 할것 같습니다.

 

너무 좋아보여서 걱정이 되는 케이스네요

 

 

선순위 금액이 5백만원 있지만 세입자가 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 신청하였기 떄문에

 

큰 문제가 없어 보입니다. 이는 입찰 경쟁률을 낮추는 효과가 있을것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

경매 대상 부동산과 유사성을 지닌 사례의 낙찰가입니다.

 

대상과 같이 업종이 혼재된 상가의 상층을 주거용 오피스텔로 이용되는 물건의 낙찰가입니다.

 

1번과 3번인데요  74%에 주목이 되네요

 

본 물건도 2개 정도가 같이 나왔음 좋았을 텐데요....

 

 

네이버 부동산 매물입니다.

 

총 30여 실이 7~8에 있는데 매물이 좀 있군요  매물이 너무 적어서 판단하기 어렵네요

 

월세가 천에 33에 나와있는것도 눈에 보이고

 

8층에 7,500만원에 매물로 나와있는것도 보이네요

 

실거래가를 검색하려 했지만 정보가 없네요 ^^

 

 

원룸이라 다방에서 검색해 보겠습니다.

 

 

 

 

동양프라자텔의 매물은 없어 보입니다.

 

토양프라자텔 바로 옆 디아뜨 갤러리 4차의 매물로 보입니다.

 

경매 대상 물건과 유사한 물건인데 300/55이네요

 

디아뜨 갤러리는 대상과 같이 혼재된 상권이 아니라 오피스텔만 있는곳인것 같습니다.

 

저 역시 오피스텔를 임차하려 했을때 대상과 같이 혼재된 곳의 오피스텔 보단 디아뜨에 가려할것 같습니다.

 

가격은 10만원 정도 차이를 보이네요

 

이것도 현장에 가서 판단해 봐야겠네요

 

 

본 경매 대상 물건은 수익성 부동산이기 때문에 매도가능금액은 고려하지 않겠습니다.

 

다만 본지의 정도가 사실이라면 바로 들어가야겠죠

 

 

경매대상 부동산이 500/45가 맞는지?

 

왜 관리비가 120여만원이 1년간 미납되었는지?

 

해당지역 원룸 수요가 어떤지?

 

가 선행되어 풀어야되는 문제인거 같습니다.

 

관리비도 120여만원 큰 문제는 아님니다. 판례에 따르면 공용부분만 납입해도 되고

 

새 입주자가 있음에도 불구하고 이전 입주자에게 관리비를 못받은 관리실책임을 추궁하셔도 되고

 

명도확인서 끊어줄때 관리비 잔금 내시라 하면 됩니다.

 

다만, 왜 이렇게 되었는지 꼭 알고 입찰해야겠습니다.

 

위의 내용이 명확히 되었다면

 

저는 5799만원에 입찰하겠습니다.

 

여러분이라면 얼마에 입찰하시겠습니까?

 

(상동은 경매의 성지라 저 가격보다 높게 낙찰될 것 같지만요 ^^ )