수원지방 법원경매 2022타경 54813 분당구 수내동 아파트 경매 낙찰예상가격

수원지방 법원경매 2022타경 54813 분당구 수내동 아파트 경매 낙찰예상가격 책정하기 입니다.  

다시 경매의 시기가 다가오는 것 같습니다. 낙찰가율이 현저히 낮아지고 있습니다. 이는 부동산 가격 변동 시기에 따른 착시로 보일수 있으나 실거래가와 비교와도 낮은 금액으로 낙찰되고 있습니다. 이럴 때는 더욱 보수적으로 접근해야 될 것 같습니다. 

수원지방 법원경매 2022타경 54813 분당구 수내동 아파트 경매 

 

대상 법원경매 물건 입니다. 분당구 수내동 푸른마을 5단지 5층 물건 입니다. 

가격시점을 봅니다. 감정평가서 작성시 23년 1월에 감정했다 하더라도 법원에서 결정해준 가격시점을 기준하여 감정합니다. 따라서 과대 과소 감정이 될 수 있습니다. 가격은 정적인 것이 아니라 유동적이기 때문입니다. 

21년 12월 입니다. 상승기 기준으로 감정평가 되었습니다. 상승기이니 이 시점을 중심으로 낙찰가율을 고려하심 안되겠지요?  

예를 들어
1. 아파트 낙찰은 90%면 적당해!!! 라고 한다면...
2. 가격 시점에서 현 시점까지 부동산 가격이 20% 하락했다면?
3. 결국 현 시점보다 10%(러프하게...) 비싸게 낙찰받는 경우입니다. 

계속 이런 애기를 하는 이유는 근래에 낙찰율만 보시고 낙찰받으셨다가 단돈 낙찰 되셔서 미납하신 분들이 꽤 있습니다. 
그러니 낙찰율만 보지 마시고 꼭 주변 부동산에 들리시거나 실거래가를 확인하여야 합니다. 

전용면적이 25평이니 실 평수는 33평 정도 될 것 같습니다. 보존등기가 1992.07.04로 구축 아파트네요. 
얼마 전 분당에 재건출 리모델링 바람이 불고 있었죠? .지금은 조용합니다. 분당에서 재건축이 된다면 전국적으로 큰 바람이 예상됩니다. 판교와 비교해서 신축 아파트 가격을 유추 할 수 있을것 같습니다. 

 

 

 

법원경매 등기부 및 임차인 현황 권리분석 

법원경매 등기부와 임차인 현황 분석을 해보겠습니다. 

전세권이 보입니다. 말소기준권리 이후에 들어은 전세권이라 의미는 없어 보입니다. 사채에서 돈을 빌릴 경우 전세권으로 권리 보전하는 경우가 있는데..... 금액이 너무 작군요...

낙찰자보다 우선 변제되야 되는 내용은 없어 보이네요. 물건은 흠이 없네요.

임차인 현황에는 아무도 없습니다. 소유자가 거주하는 것으로 판단됩니다. 
위에는 전세권이 설정되어 있고 전입 세입자가 없는 것으로 보아 제 판단이 어느정도 맞는게 아닐까 생각해 봅니다. 

 

법원경매 인터넷 호가와 실거래가 확인

법원경매 인터넷 호가와 실거래가를 확인해 보겠습니다. 

대상물건은 수내동 5단지 푸른마을에 위치한 5층 물건 입니다. 감정가가 약 14억6천만원입니다. 

인터넷 호가로 1층은 12억 5천~13억 선에서 매물이 나와 있네요.

실거래가는 지난 6월 12억 ~12억 5천 선에서 거래 되었구요..... 

감정평가 금액은 21년 11월 4층에 거래된 내용으로 비준가격을 도출한것 같습니다.  분당의 경우 리모델링을 정말 완벽하게 한 집이 많습니다. 리모델링에 따라서 가격은 1~2억씩 날 수도 있고요.

하지만 우리는 리모델링 안 한 가격을 포인트로 가격을 산정해야 합니다. 만약 리모델링이 되었다면 보너스로 생각하면 됩니다. 

결국 상층의 경우 거래가 되려면 13억 이하여야 되는 것 같습니다. 다만 이렇게 손품을 파신 다음에 현장에 가서 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 부동산 여러군데에 들어가셔야 합니다. 여러 사람의 의견을 듣고 판단하시길 바람니다. 

 

법원경매 예상낙찰가

법원경매 분당구 수내동 아파트 경매 낙찰예상가격을 산정해 보겠습니다. 

주관적 판단하에 지금 감정가격은 실제 거래성립 가격보단 과대 평가되었다고 판단됩니다. 

실거래가를 기준하여 판단하면 현장에서 급매로 12억5천~13억까지 있지 않을까 판단됩니다. (현장 확인)

따라서 11억 7천만원 선에서 낙찰될 것 같습니다. 다만 저라면 11억 1천만원 정도에 넣어볼꺼 같습니다. 

일단은 대출의 문제 10억대 아파트 입찰자가 많지 않다는 점입니다. (요행?) 제가 진심으로 본 물건을 갖고 싶다면 책정 금액에 가감을 할 텐데요..  ^^ 그렇습니다. 여러분은 어떤 가격으로 접근하실 껀가요?