수원 10계 지방 법원경매 2023타경 50228 망포동 아파트 경매 예상낙찰가

수원 10계 지방 법원경매 2023타경 50228 망포동 아파트 경매 예상낙찰가를 예상해 보겠습니다.

망포동 엘지 1차 2차 3차의 경우 평수가 크게 잘 설계되었다는 평가를 받고 있습니다. 주차공간도 상대적으로 많고 

베란다가 광폭이라 실 생활하기에 정말 좋습니다. 만약 확장을 한다면 더욱 커 보이는 효과가 있습니다.  

수원 10계 지방 법원경매 2023타경 50228 아파트 예상 낙찰가격

어디에 위치하고 있나?

위치는 망포역에서 동탄 방향으로 위치해 있습니다.  전용면적이 33평입니다. 분양면적은 44평입니다. 

일단은 2층 매물이네요... 음.... 2층에 비해선 높은 평가금액입니다. 감정평가서를 봐야 알겠지만 2층

에 대한 %를 반영 안 한 가격 같습니다. 

2층은 5층 이상 아파트에 비해서 상대적 감가된 가격으로 거래 되고 있지요. 거래금액대에 따라서 10

억에 10%감가면 1억이니 무시할 금액이 아님니다. 또한 매매나 전세도 그 외의 층과 달리 늦게 계약이

이루어 짐니다. 

또한 골든동이란 것이 있으니 꼭 확인해야 합니다. 307동의 경우 남향입니다. 그리고 아랫쪽으로 창문을

막는 것이 없어 보이네요. 이 부분은 꼭 현장 확인 후 판단해야 합니다.

저 발코니 부분이 굉장히 넓습니다. 확장 여부는 알 수 없지만 화분 많은집을 실제로 보시면 햇빛 가득한 작은 정원 같은

느낌입니다. 

 

 

법원경매 권리분석

등기부 현황

 

등기부에는 특별한 내용은 없어 보입니다. 한국자산관리공사 삼성카드 현대캐피탈 국민카드 등 금액이 상당합니다. 

경매취가 가능성은 없어 보입니다. 

 

임차인 현황

말소기준권리일이 2021.08.24입니다. 

현 임차인이 전입/확정 일자가 2021.07.05입니다. 전세집 들어와서 두 달 지나서 경매가 들어왔네요. 

현 세입자 입장에서 정말 화가 날 것 같습니다. 2년이나 마음 고생하셨을꺼 같습니다. 낙찰 받고 나서 이런 부분을

이해한다는 포지션으로 접근한다면 명도가 크게 어렵지 않을꺼 같습니다. 이런 세세한 부분 꼭 챙기세요. 

 

 

법원경매 실거래가 / 호가 확인하기

실거래가

해당면적에 실거래가 입니다. 2년간 1억이 하락했습니다. 아까 언급 드렸던 것처럼 상위 층 실거래가를 바탕으로 감정평가를 했다면 본 경매물건 감정가와 유사하게 도출 되었을 꺼 같습니다. 하지만 해당물건이 2층에 위치하고 있어 감가가 필요한 부분이 있는데 반영하지 않은 것 같습니다. 

저의 주관적 관점에서 596,000,000원은 적정가격으로 보이지 않습니다. 

 

인터넷 호가

인터넷 호가입니다. 확실히 실거래가 보단 많이 오른 가격이네요.

뉴스 기사처럼 분위기가 확실히 올라가고 있는 건가요? 최근 실거래가와 일반층 기준으로 약 6억정도가 거래가 성립될 것 같습니다. 해당매물은 2층이므로 그에 따른 감가가 필요하다 생각합니다. 

2층 매물이기에 5억 5~7천만원 사이에서 거래가 가능해 보입니다. 

낙찰예상가격

요즘은 혼돈의 시기입니다. 

1년전만 해도 거의 유사하게 낙찰가를 맞춰는데 지금은 제 입찰가만 넣어보겠습니다. 

458,500,000원 입찰하겠습니다. 사실은 더 높은 금액을 도출해 놨는데 

2층이라는 감가요인을 강하게 넣어봤습니다. 일단 2층이란 요인으로 정상 가격으로 쓰면서 갖고 가고 싶지 않네요.

저라면 이 가격으로 넣고 받으면 감사하고 못 받으면 미련없습니다. ^^ 

어떤 가격에 낙찰이 될까요?

 

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