2021타경 10684 영통구 영통동 벽적골 9단지 주공아파트 경매 낙찰예상가격 분석

안녕하세요 플로라 입니다. 오늘은 2021타경 10684 영통동 벽적골 9단지 주공아파트 경매 예상 낙찰가를 분석해 보겠습니다. 요즘 들어 다시 경매에 관심이 많아 지는것 같습니다. 하지만 미납도 상당히 많이 보이네요. 아래의 물건이 왜 유찰이 되고 미납이 되었는지 분석해 보겠습니다. 

 

2021타경 10684 영통구 영통동 벽적골 9단지 주공아파트 

수원시 영통구 영통동 벽적골 주공9단지 입니다. 망포역이 생기기 전에는 영통 24평형 대장 아파트였습니다. 길 건너편에 강남 잠실로 가는 직행버스가 많이 서울에 집 마련하기 어려운 신혼부부가 신혼생활을 하기 적합한 아파트였습니다. 영통 자체가 수급이 많은 지역이라 매매나 전세도 바로바로 되는 곳입니다. 삼성전자가 붙어있어 수요가 끊이질 않지요. 

가격시점을 보니 2021.11.25입니다. 부동산 가격이 정점을 향하던 시기입니다. 부동산 거래금액 신고가를 찍었던 시점입니다.  

경매의 시초가를 볼때는 가격시점을 보셔야 합니다. 2023년 08월 22일 가격이 아니라 2021년 11월 25일 가격입니다.

임차인 현황

현 조사내용입니다. 조사내용으로 봤을 때 소유자가 점유하는 것으로 판단됩니다. 권리관계의 문제는 없어 보입니다.

권리관계에 문제가 없음에도 미납을 하게 되었네요. 그렇다면 높은 낙찰금액 때문에 미납을 하지 않았나 생각되어 짐니다. 
실거래 가격과 부동산 매물을 확인해서 그 타당성 여부를 판단해 보겠습니다. 

등기부상에도 큰 문제는 없어 보입니다. 다만 현 소유자와 전 소유자가 친족 관계일 확률이 높아 보입니다. 
그렇다고 큰 문제는 없어 보입니다. 

 

실거래가격과 부동산 매물

 

실거래가 상승국면을 보이고 있습니다. 지난 4월에는 3억 6500만원에 거래된 사례도 있습니다. 구축아파트라 인테리어 여부에 따라 3~4천만원 갭이 보이기도 하는 지역입니다. 7월에는 4억 초중반까지 실거래가가 올라왔습니다.

오른쪽 부동산 매물도 4월 초중반에서 형성되어 있네요. 914동의 경우는 가격이 조금더 높네요 로얄동인지 확인해 봐야 겠습니다. 

결론적으로 봤을 때 현 낙찰자는 너무 높게 낙찰 받은 것으로 보입니다.  4억6천만원에 낙찰 받으셨는데 현재 매물보다도 2~3천만원 더 비싸게 받으신거 같습니다. 

지난 부동산 가격이 상승국면일때 부동산매물보다 낙찰가율이 높거나 유사했습니다. 그때 아파트 경매를 쉬었었지요. 잔금을 빨리해주는 급매를 찾는게 더 저렴했었습니다. 지금은 보합국면이라 보는 것이 더 정확할꺼 같습니다. 

 

결론

현 낙찰자는 너무 높은 가격으로 입찰보증금 4천여 만원을 포기하셨습니다. 가격 스타일로 봐서는 경매 컨설팅 업체가 대신 입찰한거 같은데 미납사태가 일어났네요. 단독이란 압박도 심했을꺼 같습니다. 

지금 낙찰 받아서 바로 팔수있는 가격은 4억 2천만원 정도로 판단됩니다.
아파트 내부 상태를 확인 할 수 없어서  인테리어 약 2천만원 정도 예상하면 

현 시점에서는 3억 8천만원 선에서 입찰하겠습니다. 
하지만 낙찰금액은 4억 1천만원 선에서 될 것 같습니다. 꼭 이 아파트를 낙찰 받고 싶다면요........

얼마에 입찰하시겠습니다. 

 

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