<2020 타경 14733> 예상낙찰가 분석하기!!!!!!

 

오늘은 <2020 타경 14733>물건의 경매 낙찰가를 예상해 보겠습니다. 

경기도 용인시 기흥구 서천동 776-1 근생주택이 경매로 나왔습니다.  요즘에는 근생주택을 많이들 찾으세요 

이 물건도 위치가 너무 좋습니다. 서천역이 새로 계획되고 있어서 교통적인면과 숲세권을 갖는 좋은 매물입니다. 

서천역과 영통역이 1정거장입니다. 영통역에서 환승해서 강남권으로 가기 너무 좋아질꺼 같습니다. ^^ 경희대 앞에서 서울가는 직행버스도 너무 좋구요 강남 접근권이 1시간 안으로 가능한 곳입니다. 

 

계획도시로 1층에 이쁜 상가들이 많이 있는 동네입니다. 바로 뒤에 경희대가 위치하고있습니다. 

대학생 임차인 수요도 많이 있고 삼성전자 및 관련 기업이 많이 있어서 집이 부족한 곳입니다. 

수원 영통과 같은 생활권으로 학원 병원 편의시설을 편하게 이용할수 있는 곳에 위치하고 있습니다. 

 

 

권리상으로 문제되는 것은 없어  보입니다. 

 

왜 경매로 나왔을까? 

 

경매지상으로 총 보증금이 1,020,000,000원입니다. 

하나은행 임의경매 청구 금액이 약 4억6천만원 가압류 6천만원입니다. 

총 약 15억여원이 됩니다.  감정평가 금액이 약17억원입니다. 

밸류맵으로 확인해 보니 20년 21년 거래된 비슷한 매물이 13억대 입니다. 

22년1월에 감정된 가격으로 거품이 많이 있는 평가금액같습니다. 

결론적으로 실제 거래 가능 금액과 낙찰금액은 15억 미만으로 판단됩니다. 

따라서 현 소유자 입장에서는 경매로 넘어가는 것을 선택한 것 같습니다. 

 

적정 수익판단

 

1층 상가 

2층 3층 2룸 각 3개씩

4층 2룸 1개 3룸1개 옥탑 주인세대

밸류맵으로 확인해 보니 2020년도에 계약된 매물이 많이 있습니다. 

비슷한 평수 물건을 비교해보겠습니다. 

직방에서 검색해 봤습니다. 방이 거의 없네요. 복층이 500/50입니다. 

투룸도 이정도 시세입니다. 

집이 없어서 정확한 비교가 어렵네요. 

위의 방은 정투룸이 아니라서 비교가 어려워요. ^^ 몇일전에 방이 올라왔을때는 정 투룸이 1000/70~75 정도 였습니다. 

3룸은 더 받을수 있을꺼 같습니다. 

1층1000/ 70만원

정 투룸  1000/70*7개  490만원

3룸    5000/100만원

옥탑은 판단이 좀 어렵네요 현장 방문해서 구조를 판단해야 할것 같습니다. 구조상 주인세대가 있을꺼 같습니다. 

1억에 100만원 정도라 판단되는데 이건 꼭 현장에서 확인해야 할것 같아요 

보수적으로 월 수익을 판단해보면 약 월750만원 정도의 수익이 예상되네요  보증금은 약 2억3천만원

750*12/0.06+2억3천 = 17억3천 입니다. 감정가랑 비슷하게 산출되네요. 

저는 상가주택의 통상적인 수익률을 적용했습니다. 다만 금리가 오르고 있어서 수익환원률의 조정이 필요할것 같습니다. 

750*12/0.07+2억3천 =약 15억1천만원

750*12/0.08+2억3천 =약 13억5천만원

금융을 어떻게 풀지에 따라서 달라지나 통상적 가치판단을 수익용부동산으로 계산했을 때 이렇게 분석됩니다. 

 

예상낙찰가

 

본 매물은 비교 대상이 너무 없습니다. 

일단 주변에 나와 있는 매물이 없습니다. 전세 월세도 없습니다. 

요즘 수원 일대에 전월세 씨가 말라서 더욱더 그런거 같습니다. 

결국 과거 실거래가와 비교하여 산정해야 할것 같습니다. 

 

대상 토지 : 약80평    감정가격 평당 21,290,712원

대상 건물 : 약168평   감정가격 평당 7,744,088원     

 

사례1 토지 : 77평 평당 17,426,248원

사례1 건물 : 137평 평당 9,727,595원

사례2 토지 : 약80평 평당 18,455,534원

사례2 건물 : 약138평 평당 10,672,430원

 

본 매물의 감정평가를 산정한 가격완료시점이 22년1월로 부동산 활황기에 산정된 가격이라 지금 가격과 괴리가 있다고 보여짐니다. 1차때 부터 이매물을 유심히 보고 있었습니다. 당연히 1차에는 유찰되리라 생각했습니다. 제가 생각하기에 말도 안되는 가격이였습니다. 

750*12/0.06+2억3천 = 17억3천만원

750*12/0.07+2억3천 =약 15억1천만원

750*12/0.08+2억3천 =약 13억5천만원

수익 분석상 가격이 위와 같고 본 건물을 낙찰시 예상 금리는 신탁시 낙찰가 80%에 금리6% 초반이 예상됩니다. 

따라서 저의 주관적 판단으로 투자수익률을 7~8%로 사이로 잡는 것이 타당해 보입니다. 

저라면 13억 초반에 접근할것 같습니다.  

ps.사실은 경매팀끼리 분석안하고 밥내기 낙찰가맞추기를 했는데 저는 14억 7천5백만원 예상했습니다. ^^ 분석하면서 조금 높게 예상했다고 생가되어 지네요.

 제가 입찰한다면 13억 초반에 들어가고 낙찰예상가는 14억 7천정도 예상됩니다. 

 

처리계획

14억7천만원에 낙찰받는다면 신탁으로 80% 대출을 받을수 있습니다. 

금리는 보수적으로 6%로 잡는다면 월이자가 588만원입니다. 

그리고 월세보증금을 높게 받을수 없는점을 고려하셔야 합니다. 

보수적 월세가 월 750정도로 월 약 200만원 수익입니다. 

투자금액은 14억7천만원에 20%(세금제외) 약 3억원에 보증금 약 1억5천만원 (신탁시 보증금고려)

세금제외하고 실 투자금 1억5천만원에 월 200정도입니다. 자기자본 투자수익률 약 16%입니다. 

13억 초반에 받으면 할만 할것 같습니다. ^^ 저는 13억 2천만원 정도에 입찰하겠습니다. 

이자 13억2천*0.8*0.06/12=528만원

실투자금 13억2천*0.2+월세보증금 약1억5천만원=1억1400만원

자기자본수익률 (750-528)*12/1억1400만원 = 약23%