<인계동 마레 경매>호텔 분석 팁 총정리

 

지난 8월 여러 사람의 관심을 받았던 인계동 호텔 마레가 낙찰되었습니다.

​저희 팀에서도 많은 관심이 있었던 매물이죠 ^^

밤에 몰래가서 매출이 얼마나 나오는지 여러 탐색도 했었습니다.

결론적으로 "47~45억 언저리에서 받는다면 나쁘지 않다"란 판단이 있었죠

하지만 동시에 진행하는 일이 너무 많아서 이 건은 넘어가기로 했었습니다.

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그런데 오늘 잘 아는 부동산 사장님이 낙찰을 받으셨다고 대출 등에 대해서 문의가 있었습니다.

대박!!!! 수원에서 유명하고 능력 있는 부동산 사장님이 받으셨네요... 역시 보는 눈이....

캬~ 돈 버셨네요~

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입찰 및 낙찰을 진행한 것은 아니라 어떤 판단으로 그 가격에 낙찰하셨는지는 잘 모르겠습니다.

그 사장님이 입찰하실 거란 생각은 전혀 못했었죠.

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이미 낙찰된 물건이고 저희도 분석한 물건이니 호텔 영업력 판단을 어떻게 하는지? 실제 저희가 판단했던 기준을 토대로 간단히 설명하겠습니다.

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모텔 영업이 잘 되는지 어떻게 판단할까?

 

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호텔의 (모텔)의 경우 보통 2가지 형태로 운영합니다. 소유자가 직접 운영하거나 통 임대를 해서 운영합니다.

본 물건은 통 임대를 해서 운영하는 형식이었습니다.

임차인이 어떤 형식으로 들어와서 영업하는지는 알 수 없지만

• 전 임차인에게 권리금을 주고 인수한다.
• 소유자에게 본 건물 내부를 인테리어하는 조건으로 장기 임대한다. 가 일반적이죠.

​어떤 사항이라도 임차인의 돈이 투입된 경우라 영업이 잘 되는지 손님은 얼마나 있는지 향후 개선 가능성은 얼마나 있는지 알아내기 정말 어렵습니다.

그래서 저희가 진행한 접근하는 방향은?

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<쓰레기봉투가 얼마나 나오는지?>

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^^ 소제목만 봐도 이해가 되시겠죠? 이용하는 손님이 많으면 많을수록 쓰레기의 양은 많이 나오겠죠? 맞습니다

100리터짜리 몇 개의 쓰레기가 배출되었는지? 방의 개수는 몇 개인지? 파악한다면 대충의 회전율을 계산할 수 있습니다.

보통 야간 조가 쓰레기를 처리합니다. 따라서 새벽에 매일 가서 본다면 평일 주말 객실 회전율을 판단 가능합니다.

(약 50억짜리 베팅을 하는데 매일 새벽이 문제겠습니까?)

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< 호텔 세탁물 업체에 수소문해 세탁 양이 얼마인지>

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역시 쓰레기랑 비슷한 맥락입니다. 더 정확히는 한 달 세탁 비용을 안다면 보다 쉽게 총매출을 유추할 수 있습니다.

저희는 모텔관련 일을 하던 독수리 3호가 있어서 더 편하게 접근했습니다. 전화 몇 군데 하더니 알아내더군요 ^^

관련자가 없다면 호텔 앞에서 세탁 수거하시는 분을 잡으면 됩니다. ^^

" 불쌍한 말투" "따뜻한 커피" 꼭 장착해야겠지요?

아니면 업장으로 같이 가시면 어느 정도 정보를 획득할 수 있습니다.

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<밤 직원에게 바로 물어보기>

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당당하게 물어보기!!!!

며칠 가다 바로 물어봤으나 큰 성과는 없었지요.^^

(승질을 받을 수 있으니 조심!!ㅠㅜ상처ㅠㅜ)

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<야 놀자 블로그 등 확인>

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요즘은 야 놀자 등 앱을 통해서 예약 잡고 모텔을 이용하기 때문에 숙박 대실 가격을 주변 모텔과 쉽게 비교할 수 있습니다. 특히 운영이 잘 되는 모텔은 대실 매출이 높습니다.

(저는 대실 숙박이 뭔지 잘 몰라요..... 그게 모죠?)

​위와 같이 조사한 결과 현재 호텔 경영이 매끄럽지 않다고 판단했습니다.

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"추가적인 비용 투입이 필요하다"

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판단하여 리모델링 또는 다른 용도로 이행 시 비용이 얼마나 들어갈지 고민하다

그냥 넘어간 매물이죠.

결론적으로 47억 언저리에서 받으면 나쁘지 않다고 판단했습니다.

​그런데 약 47억에 낙찰되었네요..

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어떻게 다시 운영할까?

모텔의 추가 비용? 어떻게 이용 가능할까?

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현재는 영업이 제대로 되지 않는다고 판단했습니다.

저희는 3가지 정도의 방향성을 잡아야 했죠

• 자체 모텔 영업
• 현 임차인에게 동일한 금액으로 재 임대 (1억/1천만 원)
• 다른 용도로 전환

저희 역시 이것에 대한 고민이 많았으나 결론은 없었습니다. (입찰하지 않았으니....)

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<자체 모텔 영업>

​모텔 분석을 통해서 모텔 영업을 진행한다 하면, 리모델링이 필요하다는 결론이었습니다.

외관은 너무 이쁘고 좋았으나 블로그를 통해서 본 실내 모습은 음....... nono

최소한 TV 매트리스 도배 부분은 변경해야 될 것 같고 프런트 부분도 세련되게 변경할 필요가 있었죠.

이를 종합해 보니 약 3억 원 정도의 추가 인테리어비가 예상되었습니다.

인테리어 후 월 순수익은 이자비용 제한 후 약 1500 정도 순수익을 예상했습니다.

다만 여기서 가장 중요한 포인트는 "모텔 허가증" 인수입니다. 현 임차인에게 어떻게 인수해 오는가가 중요한 포인트입니다. 현 임차인과 협상을 하지 않는다면 6개월 넘게 아무것도 못할 수도 있습니다. (내 이자ㅠㅜ)

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<현 임차인에게 동일한 금액으로 재 임대>

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경매지상 1억에 1000만 원 월세입니다.

주변 임대 시장을 고려했을 때 현 시세와는 적정하지 않습니다. 잠깐 인터넷으로 검색해보니 보증금 7억에 월세2000만원도 보이네요.

모텔 임대시장은 특수 시장이라 변동성이 많습니다. 매출 등을 고려하여 결정하는 것이라.......

다만, 저희는 풀 대출을 선호하기에 이 방향은 거의 고려하지 않았습니다. 50억 낙찰 80% 대출이면 이자가 약 월1500 만 원으로......... 그렇담 낙찰받을 이유가 없어집니다.

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<다른 용도로 전환>

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가장 큰 포인트로 보는 방향성이었습니다.

주변 인계동 영통 등에 원룸 공실이 없습니다. 가격도 약 70만 원 정도로 대실이고 뭐고 고민할 필요가 없는 주거용 오피스텔(생숙) 등으로 전환입니다.

실제로 주변에 본래 모텔로 사용하고 있는 것을 주거형 오피스텔로 전환되고 있었습니다.

이게 가능한지 주변 인맥을 통해 관련 행정청 설계사 등에 문의 넣었고, 가능은 하다.

다만 전환 비용이 약 10억 원 정도 든다. 란 결론이었죠.

(돈이 너무 많이 드네요ㅠㅜ)

전환 시 매매 호가가 동일 평수 80억 정도였습니다. 음... 음/..... 음.....

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저희는 이런 결론까지 얻은 상태에서 다른 일했습니다. ^^

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대출 등 진행상황이 결정되면 이어서 쓰겠습니다. ^^

감사합니다^^

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