(18.3.9) 2017타경20875 경기도 화성시 능동 1151, 동탄푸른마을모아미래도 아파트 낙찰예상가격

2017 타경 20875 경기도 화성시 능동 1151, 동탄푸른마을모아미래도 아파트 942동 14층 1405호 낙찰예상가격 

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다..

 

동탄인근 매물검색하던 중 재미있는 물건들을 발견했습니다. 소유자 1명의 아파트 매물 18개가 일시에 경매에 회부된 것입니다.

14년도에 아파트 전세값이 가파르게 상승했고 집값의 하락을 예상하던 실 수요자 심리에서 매매가와 전세가의 가격차가 얼마 나지 않았죠.

일명 갭투자입니다. 14년도에  소유자는 능동인근의 아파트 18채를 갭투자로 구입했습니다. 물건 18개 모두 적게는 500 많이는 3천만원 정도의 갭을 갖고 매매했더군요. 정말 행동력이 있는분입니다. 현재 감정평가액으로만 판단했을때, 14년도보다 모두 3~4천만원 상승한 상태입니다. 갭투자로 괜찮은 수익이 발생했죠. 하지만 어떤 이유에선인지 17년에 홍모씨에게 3억여원 근저당을 전 아파트에 걸었네요.

 

소유자는 근저당을 갚지 못해 경매에 회부되었습니다. 소유자의 현금흐름을 알수없지만 소유자가 갭으로 인한 수익이 6억원 정도 되는데 경매에 회부되었네요..

 

중요한 부분은 3월9일 17개의 아파트 물건이 하루에 입찰하는 것입니다. 물건하나는 변경신청이 되었네요. 물건이 17개가 동시에 입찰하면 아무래도 입찰자가 분산이 되게 되겠죠? 입찰전략을 잘 세우면 보다 좋은 수익이 나올수 있는 기회로 보입니다.  아파트 같은 경우는 동시에 여러개가 나오는 경우는 별로 없지만 오피스텔의 경우 종종있습니다. 여러개가 함께 나오는 경우 70%에서 유찰이 되기도 하죠.

 

물건이 많으니 층 좋고 좋아보이는 물건과 1~2층 저층 물건을 동시에 입찰하고 싶군요. 각자의 성향에 따라 접근하겠지만 분명 좋은 가격에 낙찰되는 물건이 있을거라 생각됩니다.

 

물건현황 

 

일단은 17째 물건을 골라봤습니다. 나름 층이 좋은거 같아요 14층은 가장 선호하는 층이죠? 25~6평 정도 되보이네요. 10년된 아파트로 구조는 좋아보이네요. 다만 25평에 방 3개가 나왔다면 확장여부가 중요하죠. 확장을 안하면 방 하나가 너무 작아 실용성이 적어짐니다. 오른쪽 밑에 있는 방은 확실히 작아보이네요. 확장을 분양당시부터 하지 않았을까요? 이것 역시 추측이니 현장 부동산에 문의해보죠.

 

발코니가 좀 특이하게 나왔네요.  암튼 25평형에 화장실2개 방3개가 나왔습니다.

 

 

 

권리분석

 

갭투자로 매매와 동시에 전세로 세입자를 받았네요. 본 물건은 갭투자로 4백만원에 구입했네요 . 음 저도 영통쪽에 갭투자를 했는데 꽤 흥미로운 시절이였습니다. 요즘은 동탄2의 물량으로 영통 동탄1 능동 오산 지역의 전세가가 주춤하고 있습니다. 영통쪽 전세가를 오늘 다시 알아보니 다시 올라오긴 하네요.

 

선순이 임차인이 있습니다. 배당요구종기 2017. 10.31 이전에 세입자가 배당요구를 신청하였네요. 선순위 임차인이 배당요구를 했다 하더라도 종기일 이전에 배당요구를해야합니다. 그렇지 않으면 후순위 근저당권자가 배당받고 선순위 세입자가 배당받으니 그 차액을 낙찰자가 부담하는 경우가 생길수 있습니다.

 

18개 모두 선순위 세입자이고 별 문제는 없어보입니다.

 

네이버 부동산매물 및 실거래가

 

네이버 부동산의 매물을 보면 14층은 25000~26000만원 정도에서 매물이 있는거 같네요.  실거래가도 작년에 주춤해서 1~2천만원 정도 조정이 있었던것 같네요. 동탄2의 영향이 있네요.  26000만원정도 매매가 되지 않을까요? 가격도 괜찮아 보입니다. 솔직히 저에겐 가격이 무너졌는지만 중요합니다. 가격이 무너져 거래가 전혀 안되는 경우말이죠. 17개의 물건이 동시에 나오니 저는 저렴하게 넣을겁니다.

 

낙찰예상가격

 

17개 중 3개정도 골라서 저렴하게 넣을것 같아요. 80~85% 정도에서 하나는 걸리지 않을까요? 본 물건은 23,000만원 정도에서 넣어보고 여러개 넣을것 같네요. 여러분은 어떻게 생각하시나요? ^^