낙찰예상가격 (18.1.30) 2016 타경 7699 서울특별시 영등포구 문래동 3가 99, 예지 팰리스 77차 9층 901호 낙찰예상가격

 

2016 타경 7699 서울특별시 영등포구 문래동 3가 99, 예지 팰리스 77차 9층 901호 낙찰예상가격

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다..

 

영등포 예지팰리스 77차는 49세대 1동 최대11층짜리 나홀로 아파트입니다. 문래동은 예전 성수동의 공장지대에서 젊은 예술가들이 모여드는 지역입니다. 단 성수동 처럼 예술가들과 이쁜 상점이 들어서고 지가가 상승한것이 아니라 이미 상승한 상태에서 변해가는 지역입니다. 그래서 그 속도역시 빠르지 못하다는 단점이 있습니다.

예지팰리스는 문래역을 도보로 이용가능한 역세권이며, 지하철 2호선을 배후지 삼아 교통을 장점으로 수요가 많은 지역에 위치하고있습니다.  위에서 보다싶이 미납이 2건이나 발생하고 평가금액에서 50% 이하로 유찰됨에도 불구하고 지속적 유찰이 되고있습니다. 선순위의 문제가 예상되나 고수님들꼐서 풀어날갈수만 있다면 고수익이 예상되네요.

.

물건현황 

29평으로 꽤크네요. 저는 사진으로만 봤을땐 원룸이나 투룸이 모여있는 아파트라 생각했습니다. 나홀로 아파트고 주변에 원룸수요가 꽤 많다고 알고있거든요. 그런데 제 예상과 다르게 29평이나 되네요.

네이버 부동산에 올라온 매물중에 사진자료를 제시한 매물이 있었습니다. 내부구조를 보니 오래된 빌라처럼 집을 지어놓았네요. 빌라짓던분이 건축하신것 같습니다. 

동향입니다. 원룸 투룸이라면 향이 문제되지 않겠지만 29평형인바 가족이 거주할 집으로 고려해야할것같습니다. 집 구조역시 네모반듯하게 빠졌네요. 건물에 곡선이 많을수록 건축비가 많이 든다 하더군요.

 

권리분석

 

본 물건은 미납이 2차례나 발생했습니다.  15.12.7 등기부현황상 말소기준등기로 웰컴저축은행의 근저당이 설정되었습니다.  하지만 설정전 15.10.7일 이모씨 전입신고가 있었습니다. 선순위 세입자가 인정되기 위해선 계약 전입 인도점유가 필요합니다. 현재 계약과 점유가 확실하지 않고 반증의 자료가 충분하지 않습니다.

이 부분을 놓치고 입찰하신분께서 선순위의 진성여부를 깨지 못하여 2차례 미납이 발생된 것으로 판단됩니다.

1,2번쨰 낙찰가의 다급함이 느껴지네요. 1차 입찰자의 경우 약 31000만원에 낙찰되어 매각불허가를 신청하였습니다. 만약 선순위 세입자가 진성이 아니였다면 큰 수익을 올리셨겠지만 낙찰후 열람신청에서 진성을 확인하신것 같습니다.

2차 역시 25000만원에서 낙찰받으셨습니다. 납입기한연기를 신청하신것을 보니 대출에 문제가 발생한것 같습니다. 선순위가 존재하는 물건의 경우 특수물건으로 대출실행이 안되는 경우가 많아 고생을 많이 한다고 합니다. 그래도 2번쨰 낙찰자는 어떻게든 잔금을 치루려는 노력이 있었던것 같습니다. 다시말해     매매가-낙찰금액-선순위보증금>0가 성립된것 같습니다.   1차의 경우 약 3천만원 보증금과 2차의 약 4천만원의 입찰보증금을 소유자의 빛잔치에 보태주셨네요. 그 고민의 시간이 저한테까지 느껴지네요.

근로복지공단의 임금채권 구상권이 설정되었네요.  임금채권의 경우 최우선변제금에 해당되어 임금채권을 선 배당됩니다. 본 사안에선 선순위 임차인이 권리신고를 하지 않아 큰 문제는 없는것 같습니다.

일단은 매매가를 알아봐야겠네요.

네이버 부동산매물 및 실거래가

옴마나 여기 핫하네요 ^^ 전세가가 90%선이네요. 위에서 예전 빌라같다고 깠는데 ㅋㅋ 확실히 지역이 좋으니 가격이 좋네요. 29평에 지역의 우수함이 전세가의 상승요인인것 같습니다.  그래도 네이버 매물만으로 확정짓긴 어려우니 꼭 현장에 방문해야겠네요. 인터넷은 남에게 보여주기위한 매물일수도 있으니 말입니다.  그래도 흥미가 가능 지역이네요.

예지팰리서 15년도 전세계약건이 없습니다. 서류상 15년10월에 전입된 것으로 판단되는데 국토교통부상 전세계약 내역이 없습니다.  또한 소유자의 소유권보존일 보다 앞선 날짜에 전입이 된것은 정말 이상하네요. 소유권보존일이란 사용승인 후 최초의 소유권을 의미합니다. 시공사와 소유자의 계약일에 앞서 전입자가 발생했네요.

미분양에 따라 시공사에서 임차를 주고 분양한것이 아닌가 생각되네요.   15년 7월에 계약된 전세금도 사정이 반영된것 같습니다. 다른평수 전세금이 4억선이니 말입니다.

웰컴 저축은행에서 근저당 설정(156,000,000) 당시 전입자의 존재를 알았을 겁니다. 그 금액을 반영하여 대출이 진행되었을 겁니다. 당시매매가가 4억5천선이라 가정하면 250백만원정도의 보증금이 설정되어 있지않나 예상해 봅니다.

신용보증기금에서 가압류가 들어오기전 근저당이 실행되었으니 웰컴 저축은행에서 근저당을 최대치로 받았을것 같습니다.

제눈엔 전세와 월세가 아주 매력적으로 보이네요.

낙찰예상가격

15.10월 당시 국토부에 등록된 전세 월세계약이 없는점이 이상하긴 하나 웰컴저축은행에서 약 150,000,000원의 대출만 실행한 점을 볼때 진성 선순위 임차인이 존재하는것 같습니다. 문제는 얼마의 보증금을 걸고 있는냐의 문제인것 같습니다. 

현재 8회차 약159,000,000원으로 9회차 유찰될 가능성이 커 보입니다. 지금 낙찰받는다면 대출의 압박으로 현금부담이 크게 느껴지고 제 예상대로 25천선의 보증금이 있다면 총액이 4억 이상으로 늘어나기 때문입니다.  저라면 1억 언저리에서 입찰할것 같습니다. 웰컴저축은행 담당자에게 전화하여 임차인의 조사여부와 보증금의 여부를 조사하는 것이 선행되야 할것입니다.

제 예상이 혹여나 맞는다면 1억선에서 낙찰을 받는다면 웰컴저축은행에서 무잉여경매취하도 없을것 같습니다. 이미 2번의 미납으로 6천여만원의 여유가 있으므로 웰컴에서 대부분 금액을 보전받을거라 생각됩니다. (아차 임금채권ㅠㅠ) 1억에 낙찰받는다 가정하고 대출없이 35천에 40만원 월세로 가능하다면(실거래가에서 확인)  35천 중 일부를 선순위에게 주고 무피투자가 가능할수도 있는 물건이네요.  여기서 조심해야할것은 선순위의 보증금액은 전자소송으로 줘야한다는 것........아무튼 힘든 낙찰예상가네요. ^^

2017/03/25 - 망포 벽산블루밍 낙찰예상가격 <2016타경508422>

2017/03/24 - 수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지 (2016타경28490)

2017/03/25 - 수원 아파트 경매 동수원자이1차 낙찰예상가격 112동 21층 2101호 (2016타경27459) 경매 낙찰예상가격