2017타경 2477 경기도 부천시 상동 392, 한아름마을 1506동 8층 803호 아파트 경매 낙찰예상가격

2017타경 2477 경기도 부천시 상동 392, 한아름마을 1506동 8층 803호 아파트 경매 낙찰예상가격

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다.

신탁물건입니다. 보통 신탁물건은 신탁회사에서 자체적으로 경매를 운영하는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우 생보부동산신탁에서 바로 경매로 넘겨버린 물건입니다. 신탁이란 일종의 명의신탁의 개념으로 담보대출의 방식으로 대출과 소유권을 신탁사에 이전시키는 것을 말합니다.  일반적인 담보대출에 비해 10~15% 정도 더 많은 대출을 해줍니다. 세입자는 신탁사와 계약해야 하며 그렇지 않으면 세입자의 지위를 인정받기 어렵습니다.

아래와 같은 내용이 신탁사를 통한 대출입니다.

 

물건현황 

 

 

25년 꽤 오래된 아파트입니다. 상동은 7호선이 지나는 동네로 그 동안 가격상승이 많이 진행된 곳입니다. 또 경매로 유명한 행복재테크의 본기지이기도 하지요 ^^ 그래서 많은 분들이 본 물건을 보고계실꺼라 생각되네요 ^^ 화이팅~

그래서인지 상동물건은 높게 낙찰되는것이 많더군요^^ 기분탓일까요?

실제로 인천지역 법원에 몇번 갔었는데 눈에 익은분들이 많이 보이더군요. 그러면 저도 모르게 입찰가를 높여야되는것이 아닌가?란... ^^ 생각이 들었던 곳입니다. 한번도 고친적은 없지만요.. (패찰의연속 ㅠㅠ~.)

 

 

권리분석

 

본 소유자는 우모씨로 생보부동산신탁에 소유권을 넘겨주고 보험사에서 대출을 받으신것 같습니다. 신탁의 경우 케이스 바이 케이스지만 90%까지도 가능합니다. 당연히 이율은 높고요. 문서송달내역을 보면 오아시스 대부에서 매각기일 연기신청을 하여 1회 변경있습니다.  그 변경으로 가격시점과 입찰기일이 1년여 가까이 나네요. 동네도 좋다보니 어느정도 가격차이를 기대할수 있겠네요.

소유권은 생보부동산신탁 (대부회사로 변경)이 갖고 있는 것이므로 낙찰자입장에서는 선순위의 문제라든지 인수의 문제는 없는것으로 보입니다.

 

네이버 부동산매물 및 실거래가

 

 

어라 가격이 낮습니다. 감정평가액보다 1500~2000만원은 낮은거 같습니다. 내가 바보인지 아님 과대평가하신건지.... 감정평가서를 들추게 하는군요 ㅠㅠ

 

 

 

이분 참 17년도는 거래사례가 없었습니다. 그래도 16년도 가장 비싸게 팔린 물건을 사례로 갖다 썼어요. 경매 대상 아파트는 동향인데 해당 단지에서는 남향도 있습니다. 또한 길가에 위치한 동이라 도로 소음과 먼지로 로얄동과 가격차이가 예상되지요.  거래사례1번의 경우 아마도 남향에 로얄층에 수리된 물건일 가능성이 높습니다. 사례1 매수자도 다른 매물과 비교해서 26000만원을 지불하고 매수했겠죠. 음.... 감정평가액을 경매대상 아파트의 실거래가능 가격이라 생각하기엔 무리가 있어 보임니다.  최고 24500만원에서 매도 가능할것으로 보입니다. (수리후)

 

낙찰예상가격

상당히 큰 폭의 차이로 과대평가된 것으로 보입니다. 보다 자세한 사항은 현장에 방문하여 조사해야 하겠으나, 눈으로 보이는 것만으로 24000만원의 가치로 보이네요. 상대적으로 깨끗한 물건으로 많은 입찰자가 예상됩니다. 

저라면 21390만원에 입찰하겠습니다. 22000~23000대 낙찰되지 않을까요?음......

 

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