2016타경10120 서울특별시 은평구, 불광동 171-61, 현대아파트 8층 801호 낙찰예상가격

2016타경10120 서울특별시 은평구, 불광동 171-61, 현대아파트 8층 801호 낙찰예상가격

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다..

 

 

본 물건은 선순위 임차인의 물건입니다. 선순위 임차인은 당초 요구배당신청을 하였으나, 배당요구종일 이내에 배당철회를 한 물건이죠. 이런물건은 미납이 몇건 있을법도 한데, 깨끗합니다. 배당요구종기일 이전에 배당요구철회를 신청하면 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되어 조심해야 합니다.

임차인은 무슨생각으로 배당철회를 하였을까요? 이사비를 더 받을수 있다고 업체에서 푸쉬를 했을까요? 아니면 본인이 낙찰받으려 한걸까요? 임차인의 입장에선 보증금을 전액 보전받을수 있으니 손해받는 부분은 제때 이사가지 못한것 뿐입니다. 궁금합니다.

현재 4억 가까이 가는 물건이 1억 초반때까지 떨어지니 사람들의 관심이 많아지나 봅니다.

 

물건현황 

 

불광동 현대는 나홀로 아파트네요. 흠... 8층짜리 93년도 입주한... 음.... 나홀로아파트라 재건축의 메리트도 작아지네요. 투자목적에서의 메리트는 작아보입니다. 일단은 선순위 임차인으로 분석해보겠습니다.

 

권리분석

 

말소기준권리는 16.4.21에 가압류입니다. 한달 앞서 유모씨가 16.3.30일에 전입하고 확정일을 받아 선순위 임차인이 되네요. 특이점은 배당요구종기(17.1.31)이전인 16.12.14일에 배당요구를 하였으나 17.1.31에 배당요구철회서를 제출하였습니다. 결국 유모씨는 배당요구종기 이전에 배당요구를 철회하였습니다.

 

유모씨가 진성 선순위 임차인 이라면 유모씨의 320,000,000원은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

16년 3월에 전입하였으므로 그기간에 전세계약이 있는 확인해보았습니다.

국토부 실거래가를 검색해 보니 16년 2월에 32,000만원 8층 계약이 있습니다. 헐 진성같습니다. 유모씨는 진성임차인이 거의 확실하네요.  ㅠㅠ  그런데 왜 임차인은 배당요구취소를 하였을까요? 다들 전문가인가요? ^^ 저도 잘 모르겠지만 보통 컨설팅이 많이 붙는다고 하네요.  선순위 임차인이라고 해도 낙찰자에게 돈을 요구할 권리는 없습니다. 다만 선순위 임차인은 본 소유자의 전세계약을 유지할 권리가 있는겁니다.

다시말해 임차인은 계속 살아도 되고 이사갈때 낙찰자에게 보증금 달라고 할 권리만 있는겁니다.

낙찰자가 계속 사세요~~ 하면 할말이 없죠 ^^.지금 사는집이 너무 좋아서 임차인이 입찰들어올까요?  ㅠㅠ 궁금합니다. 정말~~~~

 

네이버 부동산매물 및 실거래가

 

띠로리~~~ 이게 뭐시여~ 가격이........ 동일평수 전세가가 39,000 헉 애네 뭐지? 나홀로 아파트인데 가격이 많이 올랐나? 음.. 세대수가 적다보니 매물과 실거래가사례가 적습니다. 17년도에는 매매 전세 월세로 거래된 물건이 하나도 없네요. 사례가 적다는 것은 변수도 많다는 것을 의미합니다. 반드시 현장에 방문해서 가격조사를 철저히 해야할것 같습니다.  저의 생각으로는 43,000만원이 최저점이 아닐까 생각해 봅니다. 

가격시점이 16년 말이란 것도 큰 의미가 있네요. 17년도 한해 서울아파트 가격이 많이 올랐다고 했는데 이정도일까요? ^^  또 가슴이 두근거리네요.

 

낙찰예상가격

 

진성 선순위 임차인이 확실시 됩니다. 따라서 보증금 32000만원을 인수하는 것이 예상됩니다. 다만 임차인은 전세계약의 내용을 낙찰자에게 주장할수 있습니다. 따라서 계속 사시라하고 전세가격 올려달라 하시면 세입자 입장에서도 어쩔수 없겠네요 ^^ 세입자가 입찰들어오면 이야기는 달라지겠죠.

43000만원 정도의 매도가 가능하다면 전세가격 근처에서 입찰하는 것이 어떨까 생각합니다. 39000만원의 전세가가 예상되니 입찰가를 6~7000만원 언저리에서 접근하면 나쁘지 않은 수익이 예상되네요. 단점이라면 선순위 임차인으로 대출이 어려울것이고 그로인해 초기 투자금이 많이 들어간다는 것입니다(7천이면 음...). 또한 임차인과의 분쟁도 예상되네요. 하하하하하 중장기 계획으로 접근하면 나쁘지 않은 결과가 예상되네요.  다만 보증금을 임차인에게 줄때도 꼭 전자소송으로~`~~ 양도세문제로~

위의 내용은 모두 예상이니 현장 부동산에 가서 철저한 조사가 선행되야겠습니다.

 

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