수익률 좋은 진안동 상가주택 <2021타경 66052> 진안동 상가주택 경매 낙찰가 맞추기

 

진안신도시 구역안에 있는 상가주택

수익률 높은 상가주택 완전분석

오랜만에 상가주택 하나 소개해 드리겠습니다.

주변에 여러분들이 이 경매물건을 애기하셔서 과연 투자가치가 얼마나 되는지 정밀 분석해보겠습니다.

일단 이 물건에 관심가는 이유는 바로 "진안신도시"입니다. 삼성전자에 인접한 구역에 새로운 신도시건설 계획이 얼마전 발표되었지요^^

 

 

얼마전 발표된 내용이라 바로 개발이 진행되기는 어려울것 같습니다.

공공개발은 여러가지 변수가 존재하므로 앞으로 10년 이상을 바라보며 접근해야 합니다.

지하철 1호선을 접해 있고 삼성전자를 끼고 있어서 투자가치는 너무 좋아보이네요.

다만 그 시행을 언제할지가 변수입니다.

진안동 856-1 근린주택

바로 이 물건입니다. 대지가 104평이나 되네요 .

2,3,4,5층 방 쪼개기로 7개 호실이 들어가 있네요.

1층도 상가1개와 방2개로 방이 총 30개 상가1개입니다.

불법건출물이네요

1층 상가부분을 방2개로 쪼개기

2층 사무실을 주택으로 쪼개기

3.4.5층 주택을 방 쪼개기

현 상황에서는 양성건물로 바꾸기 어려워 보입니다.

양성건물로 전환 하려면 3,4,5층을 각 방 2개로 만들어야하고

1, 2층을 전부 철거하고 상가용도로 사용해야 합니다.

결국 수익률 측면에서 현황대로 이용하는 방법이 최유효이용으로 판단되네요.

다만 재개발을 기대하여 양성으로 이용하신다면 그 또한 방법이 될 수 있습니다.

 

단체 임장 출동!!!

크린주택관리에서 관리하는 것 같습니다. ^^

전화번호 공유합니다. ^^

 

 

 

임장하면서 정말 마음씨 좋은 세입자분을 만났습니다.

세입자님의 동의를 얻어 방 안을 보게 되었습니다.

초보자님들의 가장 큰 두려움 세입자 만나기!!!!!

정확하게 상황을 설명해 드리고 경매진행의 과정을 알려드리면 친절하게 정보를 내어주심니다.

^^ 방 사진찍은걸 공유해드림니다. (전부공유)~~~~

 

저희가 본 방은 5호 라인입니다. 7호라인은 전면부에 위치하고 있습니다.

그러니 5호라인보다 방크기가 크고 전망도 더 좋습니다.

가격도 달라져야 겠지요 ^^ 저희가 얻은 정보로는 방당 월세 약 40만원 전후입니다.

주변부동산 탐문에 의하면 본 건물은 13억에 매물로 장시간 시장에 나와있었다고 합니다.

13억원에도 계약이 안되어 임차권등기가 붙었습니다.

<감정가는 15억이 넘는데 ^^ >

 

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투자포인트

 

방이 30개 + 상가 1개 입니다.

인근부동산에 문의한 결과 주변에 공실이 없다고 합니다.

보수적으로 방 하나에 40만원 상가1개 공실 감안하여

한달에 약 1200만원 정도의 수익이 예상됩니다.

꼬마빌딩의 평균 수익률 6%를 적용해도 24억의 가치입니다.

감정가로 낙찰받는다 해도 9%가 상회하는 수익입니다.

여기에 레버리지를 이용하면 자기자본수익률이 30%를 상회하게 됩니다.

아름답습니다. ^^

단점

감정가가 15억이 넘는데 13억에도 안 팔렸습니다.

이유가 무엇일까요?

주변 토지가격이 약 평당 1400만원입니다. 토지가격만 계상해도 14~15억원의 가치입니다.

 

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<수익구조>

그러나 건물 수익구조가 너무 망가져 있습니다.

대출이 6억 보증금이 약4억 입니다.

대출은 불법건축물이기 때문에 대출승계나 신규대출이 불가능합니다.

다시말해 13억 본 건물을 매입하려면 9억의 현금이 필요합니다.

현 수익은 약 300~400정도 예상하는데 9억 투자해서 400만원 받는다면 누가 투자를 하겠습니까?

구조가 망가져 있습니다.

 

불법건축물 이행강제금

현 건물은 사무소를 주택으로 이용하고 있습니다. 수익형 부동산이니 수익률을 위해서 현황위반은 일반적입니다. 다만 이행강제금이 나오게되지요...

법상으로 매년 이행강제금이 나올수 있지만

실질적으로 소유권 변동이 있고 처음에만 나올 가능성이 큼니다.

(지역마다 다르니 개별판단이 필요함니다.)

일대가 불법건축물이기 때문에 매년 부과한다면 할머니 할아버님들이 머리띠 매고 구청을 마비시키실 꺼예요 ^^ 무섭죠 ^^

이행강제금은 개공의 약 1프로 미만으로 계산되는거 같습니다. 매번 기준이 달라지니 꼭 확인하셔야하는 부분입니다.

 

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<탈출계획>

탈출 계획!!! 저희 같은 부동산팀이 붙어서 작업을 한다면 적정가격으로 탈출이 가능하나

일반매매 시도는 13억에도 팔리지 않습니다. (대출승계 불가)

낙찰 받으셔서 어떻게 건물을 세팅하느냐에 따라 다르지만 새로운 매수자를 찾기란 어렵습니다.

일반적으로 재개발 될때까지 계속 기달리면서 월세 수익을 노리는 방법이 최선입니다.

수리비

도배 장판 티비 ㅠㅠ 왠만하면 전부 수리하는 쪽을 추천합니다.

공실도 몇개 보입니다. 장기간 공실이 되면 각종 기기들이 고장이 많이 납니다.

도배 장판 시트지 tv 등 만 바꾼다고 해도 방당 200만원은 들꺼 같습니다.

조금더 힘을 쓴다면 300~400만원 정도의 수리비가 예상되네요

*30개니 추가 투자비가 더 들어갈꺼 같습니다.

주택수 포함

공부상 3~5층이 주택입니다.

주택수에 포함되니 취득세 중과세 및 종부세 대상이 됩니다.

저 같은 사람은 요 부분에서 패스입니다. ^^

탈출계획도 불 확실한 물건에 주택수가 추가되니 위험이 많습니다.

그리고 엘베없습니다. 5층인데 엘베없습니다.

 

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<결론>

 

13억에도 안 팔린 이유를 알겠습니다. ^^

진안신도시 계획은 있으나 현 부동산시장이 침체기라 빠르게 진행하기 어려울것 같습니다.

현재 약 11억까지 유찰되어 있습니다.

12억 초반이면 저한테 (주관적으로 ) 괜찮아보입니다.

다만 탈출없이 보유적 관점으로 진행하셔야 됩니다. (신탁도 승계안됩니다.)

13억도 안팔린 이유를 고려하셔서 입찰하심이 좋을것 같습니다.

저는  보수적으로 1,232,500,000원 정도에 넣겠습니다.  이 부분은 수익률적 판단으로 결정한 금액이며 실제 입찰하는 경우 감가되는 부분이 있습니다. 

 

 

 

 

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