2017타경 6131 경기도 성남시 분당구 정자동 9, 아이파크분당1 104동 29층 2901호 낙찰예상가격

2017타경 6131 경기도 성남시 분당구 정자동 9, 아이파크분당1 104동 29층 2901호 낙찰예상가격

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다..

 

지지옥션에서 조회수 TOP50안에 있는 물건입니다. 왜 조회수가 많을까? 제 생각에는 감정평가 시기가 포인트가 되지 않을까 생각합니다. 감정평가의 가격시점이 17.4.28.일 입니다. 그리고 첫 경매입찰일이 17.11.13일 이죠.

그래프를 보시면 17년 4월 이후에 해당 아파트 가격변동이 보입니다. 17년 6월경에 어떤 충격이 있었던것 같습니다.  (그 영향은 찾을 시간이 없어서 ㅠㅠ ) 결국 그 영향 이전에 감정평가가 되었고 그 영향에 따른 가격상승분은 감정평가액에 포함되지 않았습니다.

 

네이버 부동산 매물을 검색해보니 동일동 동일평수가 전부 10억원을 살짝 넘은 상태입니다.

1차 입찰가격 최소가격보다 3천정도 높네요.

 

물건검색할때 조건검색 중 <가격시점 1년이상물건>을 보게 됩니다. 이 경우 변경 유찰 등 시간의 괴리를 통해 그 기간중 가격상승분을 반영하지 못한 부동산을 검색하는 항목이죠. 다만 이를 더 유용하게 사용하려면 가격이 갑자기 상승한 지역이 그 검색 포인트가 될수있을것 같습니다. 

 

가격시점이 1년전이라 해도 그 기간에 가격상승이 없다면 위와 같은 검색방법은 효과가 없을것 같네요. ^^ case by case~

 

물건현황 

 

본 물건은 59평형으로  방이 3개네요. 큼직하게 도면이 나왔을것으로 예상됩니다. 화장실 2개 드레스룸이 하나... 궁금합니다. 어떻게 나왔을지 ... 정자동의 경우 입지는 말할것도 없지요. 하늘아래 분당 정자동입니다. 학군과 교통의 편리성은 뛰어납니다. 다만 좌측으로 경부고속도로를 끼고 있어서 소음과 먼지가 예상되겠네요.  반면 29층으로 전망은 정말 좋을것 같습니다. 어렸을땐 7층 이상은 무서웠는데 지금은 고층일수록 좋은거 같습니다. 모기도 없고 ^^

 

안방이 정말 멋지게 빠졌네요. 욕실도 넓고요^^ 전 언제 이런집에 살까요? 10억있음 투자를 할것 같네요 저는 ^^ 철저한 금전주위라~ 드레스룸도 넓어보이고 각지의 창이 있는 거실도 이뻐보입니다. 관리비는 얼마나 나올지 궁금하네요 ^^ 역시 돈이 없어서 소형아파트가 인기있는 것입니다. 돈이 있음 큰평수 살겠죠.

 

권리분석

 

현 소유자가 경매로 받은 물건입니다. 낙찰당시 근저당 없이 납입하셨네요. 대단한 자산가인것 같습니다. 다만 지금은 금전상태가 악화되신것 같아요. 말소기준권리는 국민은행의 근저당으로 11.5.31일입니다.  실제 임차인은 아닌것 같지만 11.7.15에 전입이 있네요. 선순위 임차인위험은 없어 보입니다.  국민은행 신용보증기금 삼성카드 하나캐피탈 등 근저당 가압류가 약 16억원 정도가 청구되어 경매취하의 가능성은 낮아보이네요.

권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

 

현소유자가 얼마에 낙찰받았는지 확인해봐야겠네요

 

평가액이~12억!!!! 옴마나... 이친구 분양가가 얼만가요? 왜 12억에 평가되었는지 알수없네요. 2010년 당시 실거래가 검색에도 8억중반대인것 같은데 음.... 그래서 3차에서 낙찰된것 같아요. 과대평가....

 

네이버 부동산매물 및 실거래가

 기본적으로 매물이 많이 없습니다. 단지 세대수가 많이 않아서 매물역시 없네요. 그래도 가장 최근에 99,000만원에 매매가 되었습니다. 10억을 매도가라 생각하고 접근하면 될것 같습니다. 이것저것 찾아보던 중에 전세가가 굉장히 높다는것을 알았습니다. 매매가와 3~5천정도 차이인것 같습니다. 전세 물건과 실거래가 신고가 없지만 현장에서 전세가를 반드시 알아보셔야겠네요. 낙찰받아서 전세로 놓으시면 플러스피가 될것 같습니다.

사업자등록하고 전세를 놓으면 어떨까요? 충분히 가능한 투자로 보입니다. 갑자기 두근두근되네요 ^^ 단 접근가격이 너무 쎄다는것. 대출의 압박이 여기서 느껴짐니다.

 

낙찰예상가격

두근두근거리는 가슴을 다잡고~ 생각해봅니다. 과연 대출이 얼마나 될까? 저거 받아서 전세놓으면 돈도 생기고 집도 생기네~. 음..... 하지만 대출이 얼마가 될지 알아보셔야겠죠. 제 생각엔 본 소유자가 낙찰받은 가격 언저리에서 낙찰되지 않을까 생각해봅니다. 

초반 투자금도 약 2억정도가 필요한것 같아요. 확실히 돈이 있는사람이 기회도 많은것 같습니다. 대출의 압박이 저에게 있다면 다른사람에게도 있겠죠. 그래서 90% 이하에서 낙찰되지 않을까 예상합니다. 저라면 보수적으로 875,988,000원에 입찰하겠습니다. 더 분석하면 입찰가는 달라질수 있겠죠? 음...... 가슴은 설레나 투자금이 부담됩니다.