-
반응형
2017 타경 1563 인천광역시 연수구 옥련동 641-1, 태평아파트 103동 19층 2103호 낙찰예상가격
부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다
유치권물건입니다. 유치권이 설정되어 사람들의 조회수가 높아진 물건이죠. 송도역을 도보로 이용가능한 위치에 있네요. 송도 신도시 개발지역과는 거리가 좀 있습니다. 송도 신도시의 미분양기사를 엊그제 본거 같은데 지금은 가격이 어마무시합니다.^^ 근데 19층인데 왜 2103호인지?
물건현황
1997년도에 사용승인이된 아파로 올해 21년되었네요. 경매대상물건은 47평형으로 21년전 아파트 치고 꽤 큰 평형입니다. 특이점은 감정평가시점이 17.1.20일입니다. 1년전 감정평가금액입니다. 가격 상승기의 평가기간차이는 실제가격과 차이가 있을수 있지요. 감정평가기간이 1년이상인점이 조회수가 높은 또다른 이유이기도 하겠습니다. 확실히 21년전 아파트라 네모반듯하게 지었네요. 방4 화장실1, 47평인데 화장실이 하나라니, 요즘이라면 생각하기 어려운 구조죠? 낙찰받아 들어가 사는건 쫌 고민이 되네요
권리분석
06년도 하나은행 근저당이 말소기준 권리이네요. 08년도에 추가로 하나은행에 근저당을 설정하고 개인에게 매매하였습니다. 기존 근저당이 살아있는것으로 봐선 현 소유자 오모씨가 근저당을 인수하는 조건이 아니였나 유추해봅니다.
13년도에 오모씨에게 소유권이 넘어가고 14년도에 장모씨에게 임차해주었습니다. 기존 근저당이 살아있으므로 임차인 장모씨는 선순위 임차인이 되지 못하는것으로 보이네요.
유치권 신고가 있습니다. 유치권은 수급업자를 보호하기 위하여 공사대금의 변제를 이유로 공사물을 점유할수있는 권리입니다. 민법상 유치권을 폐지하자는 의견이 있어 조만간 법개정이 예상되기는 합니다.
유치권이 성립되기 위해선 공사의완료(채권발생), 수급자의 합법적 점유, 외부로의 점유권표시 등이 필요합니다. 하지만 점유관계조사서 상 현 임차인이 거주하는 것으로 조사되어지며, 조사시 사진을 보면 외부로의 점유권 행사에 관한 어떠한 표시도 없습니다. 그리고 매매가가 3억원의 아파트를 세입자를 위해 약 1억원(부과세포함) 들여 수리한다는 것은 일반상식이 어긋나지 않은가요?
유치권은 거의 신축시 발생하는 권리로 현재 집주인 또는 세입자가 거주하는 것만으로 유치권은 깨질수밖에 없습니다.
또한 17.12.21 하나은행이 낙찰가 하락을 염려하여 유치권 배제신청을 한 상태입니다. 현 유치권신청자는 경매절차방해의 의도가 상당해 보임니다. 경매절차방해는 형범에 범주이므로 낙찰자가 걸수도 있는 내용이네요.
낙찰에 따른 위험은 없어 보입니다.
네이버 부동산매물 및 실거래가
띠로리~~~~ 이런 실거래가가 허거걱, 이제 알겠습니다. 왜 무리해서 이물건에 유치권이 걸려있는지 실거래가를 보고 글을 안쓸까했습니다. 현재 네이버에 매물은 없는 상태로 15층이 34천만원에 팔렸네요 지난 2월 5층도 33천만원에 매매되었구요. 확실히 감정평가 가격시점이 1년전이라 가격 갭이 좀 있어보입니다. 입찰자 엄청 많을것으로 예상되네요.
그런데 시세변동을 보니 20평 후반대 가격과 47평과 가격차이가 거의 없네요 20평대가 가격이 많이 오른반면 47평짜리 약보합세네요ㅜㅠ 지역 특성상 소형평수의 수요가 많은것으로 예상됩니다.
20평대
47평 대상 동일 평수
낙찰예상가격
유치권은 깨질 소지가 다분하며, 가격시점의 차이로 가격차가 큰 메리트가 있습니다. 반면에 유치권과 가격시점으로 조회수가 상당히 올라간 매물입니다. 인천을 유심히 보시는 경매고수가 많이 계시므로 웬만한 고수님들이 다들 알고계실꺼라 생각되네요.
100%를 상회하여 낙찰될것이라 생각됩니다. 하지만 유치권과 비교가능한 사례가 부족한 점을 고려하여
285,000,000만원에 입찰하겠습니다 (실제 입찰한다면 더 쓰겠지만요.)
(18.2.7)2017 타경 4444 경기도 수원시 영통구 이의동 1184, 광교호반베르디움 8705동 9층 904호 낙찰예상가격
<2017타경6752 경기도 부천시 상동 533-2 동양프라자텔 7층 707호> 상동 오피스텔 경매 낙찰예상가격
반응형'경매낙찰 예상가격' 카테고리의 다른 글