낙찰예상가격 2017 타경 16917 경기도 동두천시 지행동 691-3, 현지에버빌 105동 9층 905호 아파트 경매 낙찰예상가격

2017 타경 16917

경기도 동두천시 지행동 691-3, 현지에버빌 105동 9층 905호  아파트 경매 낙찰

부동산 경매의 정보공유와 간접체험을 목적으로 게시한 글이며, 부동산업체가 아님을 알려드림니다. 또한 경매매물에 대한 분석은 저 개인의 의견이므로 권리분석의 손해 또는 이익의 책임 또한 각자 개인에 있음을 알려드림니다. 성투를 기원합니다..

 

동두천시 지행동입니다. 지행동의 경우 아파트 투자에 있어서 2억대 아파트가 많은 곳입니다. 투자금이 적은 투자자가 처음 접근하기 좋은 지역입니다. 행복재테크 강사분중 한분의 책에도 처음 투자했던 곳도 동두천이였던것 같습니다.

하지만 경매접근성이 낮은 것에 비례하여 낙찰가율이 높은 경향있습니다. 지난 16~17년의 경우 자본수익을 예상가능하고 지방부동산의 가격이 상승하는 시기였기에 낙찰가율이 높았습니다. 요즘같이 빙하기의 경우 낙찰가율이 내려갈것으로 예상됩니다. 동두천은 미군부대와 주변 산업단지가 있어 꾸준한 수요가 존재하는 곳이긴 하지만 특별한 호재는 보이지 않는것 같네요.

자본수익이 예상되지 않는 상황에서 대출 여부를 고려하여 입찰해야할것 같네요. 경쟁이 낮아지면서 틈새도 보일것 같습니다.

 

물건현황 

지행동 현진에버빌의 경우 600여 세대의 단지로 38평형 아파트가 경매로 나와있네요. 에버빌이란 메이커는 지방에서 자주보는것 같습니다. 예전 홍동에서 에코에버빌을 유명연애인이 광고했었는데 같은 회사인가 궁금하네요 ^^ . 방3 화장실2입니다. 38평임에도 방3이 나왔네요. 큼직하게 설계된것 같습니다. 지방 아파트의 경우 호간의 거리와 전실이 넓게 설계되는것이 특징이였습니다. (저에겐 ...)

 사이드네요 동두천 춥습니다. ㅠㅠ  사이드가 뭐가 중요하나 하시겠지만, 매도시 사이드가 아니고 사이집이다 난방비 적게든다란 말만 해도 500~1000이 왔다갔다 할수있습니다. 아파트는 정찰제가 아니므로 장점이 많을수록 가격변동이 많습니다. 지방부동산이 변동이 적긴하지만요.......

권리분석 

 말소기준등기는 국민은행 근저당으로 06.4.13일 입니다. 후순위로 가압류와 압류로 신용보증기금 현대커머셜 하나은행으로 되어있네요. 총 6억원의 청구금액이 설정되어 대상 부동산의 평가금액을 상회하여 경매철회의 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

세입자가 12.5.9에 전입 확정일이 있으므로 선순위 임차인의 위험은 낮은 것을 판단됩니다. 세입자의 경우 배당요구종기 이전에 배당요구를 했으며, 말소기준등기 청구액이 9천여 만원으로 세입자의 전세금은 구제받을수 있을 것으로 판단됩니다.

 

네이버 부동산 및 실거래가

네이버 부동산을 찾아봤습니다. 대상 부동산과 동일 동의 매물이 하나밖에 없네요. 확장된 4층 아파트가 26500만원으로 매물이 나와있네요. 약 40평의 아파트가 확장하려면 약 2~3천정도 필요하지 않나요? 가서 어떻게 수리하셨나 보고싶네요  전세가 2억 이네요. 본 매물의 경우 125,000,000원의 전세가 있는데 근저당이 있어서 낮은 가격으로 있었나 보네요.

네이버 부동산 시세를 보니 작년 10월경에 전세값이 많이 올랐습니다. 그 이유를 한참 찾았는데 알수가 없네요. 지행동까지 먼길 한번 가야겠습니다.

 

실거래가도 확인해보니 동일평수 9층은 25,500만원에서 26,000만원 사이일꺼 같습니다. 전세값도 2억선에서 가능할것 같습니다. 작년 한해 동일 평수 거래된 전세가 4개밖에 없는데 매매는 상대적으로 많이 있습니다. 이점도 현장에 가서 확인해 봐야 할것같은 점이네요. 보유보다는 매도 전세보다는 매입을 선택하는 이유를요 ^^. 이쪽도 은근히 투자자분들이 많으신데요  궁금합니다.

낙찰예상가격

 지행동은 2억원대 아파트가 많은 지역이고 수요도 꾸준한 지역입니다. 그 동안 부동산가격의 상승으로 투자접근성이 낮은 지행동 낙찰가율이 높았습니다. 거의 95% 이상에서 낙찰이 되었습니다. 다시말해 급매의 가격보다 높은 가격에 낙찰고 있었죠. 그것도 이유가 있지만 저의 단기매매성향에선 접근하기 어려웠습니다. 지금은 부동산 하락기이며 대출의 어려움이 있어 낙찰가율이 약간 내려가지 않을까 예상합니다. 이런 관점에서 지금이 수익 올릴수있는 기회가 될수도 있을거 같습니다. 저라면 22,590만원에 입찰하겠습니다.

예전에 영국어떤 셰프가 이렇게 말했습니다. "소금을 사람이 먹을수있는 한도까지 넣을수 있는 셰프가 최고의 셰프다." 저는 이말이 참 오래 남습니다. 경매도 2위와 최소한의 금액차가 있어야 맛있는거 아닐까요?  꼭 낙찰받아야 한다면 1차에도 입찰하겠지만요 ^^ .

이 가격에 낙찰하면 단기로 세금 제하고 약 천만원정도 이익이 예상됩니다. 그전에는 500이하의 수익률이였습니다. 저의 관점에서요. ^^  얼마에 입찰하시겠습니까?