-
반응형2017 타경 20042
경기도 수원시 영통구 영통동 996-3, 대우워드마크 영통 24층 102-2404호 아파트 경매 낙찰예상가격
영통 대우 월드마크 영통입니다. 대우 월드마크 영통은 9층까지 오피스텔과 상가가 위치하고 10층 이상부터 아파트가 혼재되어 있는 주상복합입니다. 101동 102동 두동으로 이루어져있어 총 200여세대만 입주해 있습니다. 입주세대가 적으므로 가장 먼저 고민될 부분은 관리비입니다. 인터넷 검색결과 그 차이는 있겠으나 48평형에 대략 45~50만원의 관리비가 나오네요. 기본관리비만 약 30만원이나 되구요.
애기가 있는집이나 추위를 많이 타시는분들은 더 많이 나오겠죠. 월세만큼 관리비가 나올것 같네요. 대우월드마크 영통은 도보로 이용가능한 거리에 영통역(환승역)과 롯데마트 홈플러스스 영통메가박스 영통중심상가가 위치해 있으며, 동일 건물에 더웰병원이 입점해 있습니다. 더웰병원은 검색해보시면 알겠지만 여러진료분야가 있으며, 영통내에서도 꽤 인지도가 있는 병원입니다. 생활의 편리성은 좋은것으로 보입니다.
물건현황
실평수 35평형이며, 분양면적 48평형입니다. 방3개 욕실2개가 있네요 48평형이라 구조를 넓게 넓게 뽑았습니다. 방의 갯수 보다는 함께 생활하는 구조를 갖고있는것으로 보입니다. 대우월드마크 영통은 총 36층이며 경매대상 물건은 26층입니다. 주변에 고층건물이 없으므로 전망은 좋아보입니다. 평명도 상으론 영통역과 영통대로를 향하고 있어 전망은 좋아보입니다. 고층아파트의 경우 전망 프리미엄이 있어 고층일수록 가격이 높은 경향을 보이고있죠.^^
권리분석
말소기준권리는 15.05.28일 로 우리은행의 근저당 입니다. 매매시 우리은행에서 근저당 받으시고 한달도 안되서론다컴대부에서 후순위 근저당을 잡으셨네요. 그 후로 가압류와 압류등이 있네요. 청구금액이 463,000,000여 만원으로 경매대상 부동산의 평가금액과 유사합니다. 따라서 경매취소의 가능성은 낮아보이네요.
세입자의 경우 최초전입일자가 15.09.17일로 말소기준일 이후의 전입으로 선순위 세입자의 가능성이 낮습니다.
네이버 부동산 및 실거래가
네이버 부동산에 나와있는 매물은 102도에 3개밖에 없습니다. 월세물량은 없으며 전세의 경우 약 43,000만원 언저리에서 거래되고 있는것으로 예상됩니다. 매매가와 전세가가 약 2~3천만원정도의 갭을 보이고 있네요
대형평수라는 단점을 극복한다며, 투자방법을 달리하여 접근할수 있을거 같습니다. 다만 해당 부동산의 시세가 하락하는 추세라는 것을 인지해야할것 같습니다.
지난 3년간 매매추이입니다. 실거래가 역시 2010년도를 찾아보면 깜짝 놀라게 되네요. 6억원 가까이 거래된 아파였습니다. 지금은 4억 중후반의 시세를 갖고있지만요. 소형아파트의 수요가 늘어나면서 관리비 비용이 큰 대형 아파트의 수요는 낮아지는 추세였습니다. 또한 대상부동산은 부동산 활황기에서 가격이 지속적으로 하락하는 모형으로 앞으로 자본수익의 접근이 어려울 것으로 판단됩니다. 따라서 갭차이가 작다하여 갭으로 접근하면 큰 수익이 어려울수 있습니다. 개인적인 생각으론 본 매물은 단기매매로 접근하는 편이 좋을것 같습니다.
꼭 현장에 방문하여 확인해야할 사항입니다.
2017년 실거래된 가격을 살펴보면 25층은 대략 46,500~47,000만원에서 매매가 성립될 가능성이 높다고 판단되네요. 대형평수이므로 인테리어 여부에 따라 가격변동이 있어보입니다. 저는 매도가능 가격을 46,500만원으로 잡고 들어가겠습니다.
낙찰예상가격
본 물건은 대형 평수로 분양이후로 지속적으로 가격이 하락하는 추세의 아파트입니다. 그 이유야 다양하겠지만 이유에 앞서 가격상승의 모멘텀이 없어보입니다. 영통역이 환승역이 되는 프리미엄은 이미 가격에 반영된 것으로 보이는 상황에서 가격 보합 또는 약보합이 예상되네요. 경매대상 부동산의 전세가격이 43,000만원 정도로 매도기간이 길어질시 전세로 투자방향을 변경가능한 점은 좋아보입니다. 다만 향후 자본수익이 발생할지 여부는 미지수입니다. 이를 모두 고려할때 43,000만원 미만으로 입찰하겠습니다. 또한 낙찰을 못받았다 하더라도 미련은 없을것 같습니다. 저라면 41,988만원에 입찰하겠습니다. 얼마에 입찰하시겠습니까?
반응형'경매낙찰 예상가격' 카테고리의 다른 글