<예상낙찰가격> 입찰 전 조심해야 하는2022 타경 8947 경기도 수원시 영통구 하동 아파트 경매

안녕하세요 Flora입니다. 
오늘은 조심해야 되는 경매 물건을 소개해 드리겠습니다. 

평소에 눈여겨보는 단지가 있습니다. 바로 광교 21단지 22단지입니다. 
흥덕에 위치하고 있으나 큰 도로를 사이에 두고 광교 호수공원 바로 앞에 위치하고 있습니다. 생활권이 흥덕지구이나 행정구역상 영통구 하동에 속해 있는 단지입니다.  조금 아쉬운 매물입니다. 

 

조심해야 되는 영통구 하동 경매매물

영통구 하동 경매매물

2022 타경 8947 바로 위 매물입니다. 감정평가 가격시점이 22년 말입니다. 부동산 가격이 이제 하락기에 접어든 시점에서의 감정평가를 받았네요. 24평형 매물입니다. 광교 흥덕에서 24평형이 6억 3천만 원에 감정평가 되었습니다. 당시 시점에서는 적정한 가격이라 생각됩니다. 

요즘 시장이 얼어붙어 있어서 보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있습니다. 대출도 상당히 되는 것으로 상담사분과 통화를 했네요. 

2022 타경 &nbsp;8947&nbsp;썸네일

 

 

광교호반마을 21단지 2101동의 위치

2022타경 8947 위치

광교 21단지 22단지는 큰길을 사이에 두고 흥덕에 붙어있습니다. 큰길을 건너면 정리가 잘 되어있는 광교 호수공원을 즐길 수 있습니다. 광교도서관이 최근에 개관을 했습니다. 흥덕의 상가시설을 이용하고 휴식 문화시설은 광교를 이용할 수 있는 위치에 있습니다. 또한 상대적으로 큰길 왼쪽에 위치한 아파트 보다 많이 저렴한 편입니다. 가성비를 선호하는 저에게 실 거주 목적으로 선택하기 좋은 위치에 있는 단지입니다.  

 

이상한 확정일자 꼭 확인해야

2022타경 8947 등기

2022타경 8947 세입자

1. 20.12.16 소유자 소유권이전
2. 21.08.17 세입자 전입신고
3. 22.06.07 비앤케이 캐피털 근저당권 채권최고액 315,600,000원 설정
4. 22.06.14 세입자 확정일자발급
5. 22.10.12 세무서 압류 
6. 22.11.15 비앤케이 캐피털 임의경매

시계열적으로 판단해 보면 여러 스토리의 가능성이 있다. 이런 경우에는 세입자가 진성 세입자가 아닌 경우와 진성 세입자인 경우로 구분할  수 있다. 세입자가 진성이 아니라고 해도 입증할 방법은 어렵다. 즉 낙찰자는 세입자의 잔여 전세금을 지급해야 할 의무가 있다.

소유자가 세입자가 있는 상태에서 대출을 실행하였고 실행 후 7일 후에 세입자는 확정일자를 발급받았다. 요즘은 전세의 경우 부동산에서 전입신고를 해준다. 서로 불편한 상황을 만들지 않기 위해서다. 하지만 위의 경우 상당히 이해가 안 되는 상황이다. 소유자가 기망행위로 대출을 받을 수도 있다. 

말소기준권리일 이전에 전입하였기에 점유권이 인정된다. 즉 세입자는 전세금 전액을 받기 전에 인도해 줄 의무가 없다.

다만 확정일자가 말소기준권리일 이후 이므로 경매 배당과정에서 비앤케이 캐피털 채권최고액 권리에 밀린다. 

 

결론

일단 나는 5억 초반에서 접근하고 싶었다. 최고 감정평가 금액에 80% 후반에서 공략하고 싶었다. 하지만 5억에 낙찰받으면 약 2억 7천 캐피털 소송인정금액에서 이자비용 경매진행비용 등을 제외하고 2억을 현 세입자에게 배당된다. 그리고 세입자 잔여 전세금 약 2억 3천만 원을 낙찰자가 부담해야 된다. 

5억에 입찰했지만 실제로는 약 7억으로 구매하는 것과 같다. 

그래서 5억 초반 가격으로 접근하려면 약 1억에 낙찰받으면 1억은 캐피털이 배당받고 현 세입자 전세보증금은 전액 낙찰자가 부담하면 된다. 

나에게 너무 좋아 보이는 매물이지만 가시를 갖고 있는 장미였다.