2022타경 60372(1) 상현동 1117-7 드림타워 예상낙찰가격

안녕하세요 플로라입니다. 

오랜만에 낙찰예상가격을 시작하게 되었네요. 그 동안 정말 바쁜일들이 많았네요 ^^ 예상낙찰가격 시작해보겠습니다.

 

<대상물건>

 

경기 용인시 수지구 상현동 1117-7드림타워 1동 2층 203호 경매 물건입니다. 

저는 일단 상가 건물을 선호하는 편입니다. 하지만 주변에 계신 상가를 소유하고 계신 소유자 분들이 요즘 많이 힘들어 하시는걸 봅니다. 

저는 꼬마상가건물을 경매처럼 대출 80%로 매매하는 컨설팅업을 주로 하는데 1~2년전에는 대출이율이 3%대 였습니다. 

지금은 5~6%로 대로 상승해서 이자 부담이 배가

되었습니다. 

변동금리의 변동이 너무 심하니 상가의 경우 전체 수익률을 꼭 고려하고 입찰해야 성공적인 경매인이 될 것같습니다. 

서울지역 상가의 경우는 확실히 자본 싸움이 되어 버린것 같네요.  

현재 사은정이라는 음식점이 운영 중 같습니다. 등기부 현황으로 현 소유자가 신탁하셨네요. 20년도에 신탁을 하셨으니 아마도 3.5% 미만으로 이자를 내셨을 껍니다. 신탁의 경우 120~150%정도 채권최고액을 잡기에 대출 원금은 약 20~22억정도 예상됩니다. 

월이자는 월580~641만원 정도 예상되고 월세가 830만원이니  noi가 200~300정도 나오는 상가였네요. 

지금은 이자가 최소 5.8 이상으로 예상됩니다. 따라서 월 이자가 1000~1200만원 정도이니 소유자께서 마음 고생이 심하셨을꺼 같네요. 

위 사례처럼 상가 투자자들은 투자시 항상 수익률 입장에서 접근하셔야합니다. 자본적수익으로 접근하신다면 버티기 어려울 수 있습니다.  

 

<지역분석>

 

 

 

위치는 너무 좋네요. 상현역 바로 앞 대로변에 위치하고 있습니다. 저 사은정 위치인데 주변 상권이 너무 좋아 공실 염려는 없는 위치입니다. 광교 신도시에 위치하고 있어 구매력 역시 상당히 높습니다. 공실 염려가 없으니 본인의 자본력에 수익률을 고려하심 실패없는 투자가 될 것 같습니다. 

 

<개별분석>

 

 

지금 사업주에게는 죄송한 말씀이지만 인테리어 비용이 상당하셨겠네요. 퇴거 하시긴 힘드실꺼 같습니다. 다만 저 가격에 재 계약이 가능한지? 아님 주변 임대료 가격이 변동이 있는지 판단해 봐야겠네요.

전용면적 76평 평당 월 임대료 약 78,000원

 

 

전용면적 19평 평당 월 임대료 약 89,000원

 

 

전용면적 19평 평당 월 임대료 약 98,000원

 

 

전용면적 약 21평 평당 월 임대료 약 95,000원

 

당해 지역의 2층 평당 임대료는 약 90,000~100,000원 정도로 파악이 됩니다. ( 손품으로 이렇게 파악된다 하더라도 꼭 현장확인을 하셔야합니다. 요즘은 변동이 많은 시기입니다. )

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<대상 물건 낙찰 예상가격>

 

대상물건은 상현역 대로변 전면부에 위치한 물건으로 평당 약 95,000원 정도는 받을 수 있지 않을까 생각되어 짐니다. 

본 물건은 전용면적 105평으로 105*95000 으로 약 9,975,000원의 월세도 가능하다 생각되어 짐니다. 현재 조사된 바인 월세 8,300,000원은 충분히 인정 가능한 가격으로 보입니다. 

최대한 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 830만원 월세는 인정이 되고 #대출은  #이자율은 약5.8%가 가능해 보입니다. 

 

 단위: 만원

상가를 접근할 때는 전체 수익률로 접근을 합니다. 전체수익률과 이자율의 관계를 생각해 보심 그 이유를 알 수있습니다. 

지금 18억 6천 선에서 다시 시작하고 있습니다. 투자자의 관점에 따라서 월세를 더 받을 수 있는 확신이 있다면 18억에 들어가도 수익을 발생할 것 같습니다. 제가 분석한 바와 같이 월세를 9백 이상을 받는다면 위 순이익의 변화가 있겠지요? 

이자율이 5.8%로 상정하고 전체수익률을 6%로 상정해서 계산해도 자기자본수익률이 10%가 넘네요.^^ 경매가 좋긴 좋군요. 저라면 6%~7%의 어느 지점에서 투자해야 될 것 같습니다. FED의 기준금리를 다시 올린 시점에서 금리가 올라갈지 판단이 어렵네요. 안전하게 7%이상의 시점에서 투자하고 싶지만 공실 염려없는 이런 지역의 물건은 받지 못할 테니깐요. 

그래서 저는 16억 초반 즉 자기자본 수익률이 약 20% 언저리에 나오는 지점에서 투자하고 싶습니다. 
저의 입찰금액은 16억 4천만원입니다. 

다만 지역과 인근 #낙찰가율을 상정해서 즉 반드시 낙찰을 받겠다란 각오를 입찰한다면 <19억 3천만원> 선에서 낙찰될 것 같습니다.