<추천경매> 2019타경 11318 불허가 완전분석

 

다른블로그에 불허가 이후 포스팅을 한 매물이였습니다. 

그리고 낙찰이 되었는데 또 미납되서 나왔더군요. 

 

 

안녕하세요. 플로라입니다.

오늘은 수원에서 핫한 매탄동 재건축 물건 #경매 매물에 대해서 분석해 보겠습니다.

#재건축 #재개발 이야기만 들어도 머리가 아프지요?

#도정법의 내용들과 예외 규정들을 전부 숙지하긴에 무리가 있습니다.

 

 

 

이 물건을 지난 2월에 유심있게 지켜봤습니다.

그 이유는 #네이버 #부동산 호가가 8억정도 였던 매물이 4억5천에 시초가가 나왔기 때문이죠.

저 역시 #다주택자이고 #대출이 안되는 매물이라 누가 가져가나 지켜만 봤습니다.

주변에 경매 전문가분들은 6억후반 때 낙찰될거라 예상했었습니다.

저는 그보다 적게 예상은 했지만 6억 후반이 어느정도 타당한 금액이였죠.

그런데... 6억에 낙찰되었네요. 낙찰자분이 정말 잘 낙찰하셨다고 생각했었죠.

그리고 얼마전 <#불허> 처분이 나와서 다시 매물이 나오게 되었습니다.

경매를 배우시는 분들에게 이 물건이 왜 불허가 나왔고 투자가치가 있는지 분석해 보라고 제시해 드렸죠.

^^

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왜 불허를 받았을까? 담당계에 당당하게 물어보다

경매는 친절함니다. 물어볼 전화번호가 딱 있으니...

#담당계에 전화해 봤습니다.

플로라 : 안녕하세요 2019타경 11318 이거 불허처분 받았는데 그 이유가 뭔가요?

담당계 : 아 그거 낙찰자가 조합원 승계가능한 줄 알고 받았는데 조합원배제되는줄 뒤 늦게 아시고 불허가 신청하셨어요.

이유는 명확하네요. 당연히 조합원 승계가 가능한 줄 아시고 받았다가 뒤늦게 안되는줄 아시고 불허가신청을 하셨군요.

내침김에 조합사무실에 전화를 해볼라다 참았습니다.

입찰전에 충분히 알아볼수 있는 내용이였습니다.

조합사무실에 물어보면 어느정도 정보를 얻을수 있으니깐요.

(어라? 이건 법상 #불허가 #사유가 안되는데 어떻게 불허가를 받았지? 암튼 대단하다.)

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재건축 조합원의 승계 당연히 안될까?

재건축 조합원의 승계는 정말 불가능했을까요? 제가 4500만원의 돈을 넣었다면 정말 면밀히 조사했을껍니다.

불과 몇년전만해도 2~3억짜리 아파트가 재건축이 들어가는데 그걸 신청안 할사람이 몇명이나 될까요?

대지 지분이 많은 아파트는 분담금도 그렇게 많지 않습니다. 15평짜리 아파트가 30평짜리 알짜 아파트가 되는제 1억5천의 분담금은 얼마든지 낼수있으니까요. 또한 신청 후 양도한다면 (조건에 한하여) 상승된 가격으로 팔수있으니요.

주변 부동산에 문의한 결과 현재 승계가능한 아파트 가격은 8억선이라 하네요. 분담금 제외하고요.

위 내용을 정확히 알려면 도정법을 보셔야 합니다.

조합원에 관한 내용은

도정법 39조와 동법 시행령 37조 입니다.

본법 39조에서는 조합원 자격시기를 시행령 37조에는 예외규정을 두었습니다.

-도정법 제 39조-

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>

-도정법 시행령 제 37조-

제37조(조합원) ① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간: 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년

② 법 제39조제2항제6호에서 “대통령령으로 정하는 사업”이란 공공재개발사업 시행자가 상가를 임대하는 사업을 말한다. <신설 2021. 7. 13.>

③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.>

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

-주택법 시행령 제71조-

제71조(입주자의 동의 없이 저당권설정 등을 할 수 있는 경우 등) 법 제61조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 해당 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해 줄 목적으로 주택도시기금이나 다음 각 목의 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받는 경우

가. 「은행법」에 따른 은행

나. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

다. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

라. 「보험업법」에 따른 보험회사

마. 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 수행하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 기관

2. 해당 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해 줄 목적으로 제1호 각 목의 금융기관으로부터 주택구입자금의 융자를 받는 경우

3. 사업주체가 파산(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 등에 따른 법원의 결정ㆍ인가를 포함한다. 이하 같다), 합병, 분할, 등록말소 또는 영업정지 등의 사유로 사업을 시행할 수 없게 되어 사업주체가 변경되는 경우

도정법 시행령 제37조 제3항 5호 조문에 따라서 경 공매의 경우 조합원 승계가 가능합니다.

다만, "승계"가 가능합니다.

승계가 가능한다는 것은 전 소유자의 #조합원 #지위를 승계한다는 내용입니다.

즉 전 소유자가 조합원 지위가 없었다면 #승계할 조합원의 지위가 없는 것입니다.

결론적으로, 경매 대상물건의 낙찰전 소유자가 도정법 제39조 제2항에 따른 조합원 지위를 득하지 못하였다면

승계할 지위가 없는 것입니다.

조합원사무실에 전화하여 조합원 지위가 있는지 확인하지 아니하고 경매입찰에 들어가신 것으로 예상됩니다.

이 물건을 다시 입찰하실 분들이라면 조합원사무실에 전화 또는 방문하여 위 같은 정보를 확인해 보시기 바람니다.

법조문을 분석한것이 있으니 필요하신 부분이 있으면 봐주세요 ^^

https://blog.naver.com/zzwhab_fafa/222822825298

 

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이 매물은 투자가치가 아예 없을까??

위의 분석과 같이 불허가 신청을 한 이유를 예상할 수있습니다.

다만, 투자가치가 전혀 없을까요?

일단은 조합원 승계는 안될거 같습니다. (현 시점상 안됨니다.)

 

조합원 승계가 되지 않는다고 돈 한푼 못받고 쫓겨나는건 아님니다. 조합원 이외의 자는 #현금청산으로 재산권을

보호해 줍니다.

경매지상 현금청산 대상이라 하며 그 금액은 522,000,000원으로 되어있습니다.

보다 확실한 금액은 #조합원 사무실에 방문하여 확인해야합니다.

다만 위 금액은 당시 호가 실거래가에 비례해 현금청산금액으로 타당해 보이네요 .

다시말해 받을 금액이 이미 결정되어 있는 것입니다.

인근 부동산에 문의한 결과 계획은 26년도 입주입니다. 26년 이전에 확정된 금액으로 판매예정이지요.

그렇다면 구입비용만 결정하면 되겠지요?

사실은 2차에 시초가에 낙찰될수도 있지 않을까? 생각했었습니다.

요즘 경매인기가 많아서 기대수익이 많이 낮아졌지요. 약 7천의 수익이 예상되며,

도정법 시행령 제39조에 따른 기가막힌 변수가 발생할수 있으니요 ^^

#3차의 가격은 정말 매력적이지 않을수 없지요.

법인으로 시초가 언저리에서 공략이 시도해볼만 한거 같습니다.

전생에 나라를 구하신분이라면 도정법 시행령 제39조의 변수도........

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https://blog.naver.com/zzwhab_fafa/222822825298

 

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