수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지 (2016타경28490)
안녕하세요 아파트 경매 첫번째 리포트를 올리네요
망포동은 제가 유심히 보고 있는 지역중 하나입니다.
광교 동탄 처럼 뭔가 핫 하지는 않지만
영통 생활권에 편리한 생활시설 교육환경 인근 삼성전자로 수요가 꾸준한 지역입니다.
다시말해 낙찰만 되면 판매 할 수요는 항상 있는 지역이죠.
일단 사건 내용부터 보시죠
수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지
32평형으로 방3개 화장실 1개형입니다. 02년 완공으로 요즘 트랜드의 방 배치 구도는 아니군요
일단 영통에는 직장인이 많이 살아 20평대가 많이 올랐습니다. 30평대는 상대적으로 가격상승이 덜했죠
등기부를 보실까요???
소유자가 02년도 분양을 받으신거 같습니다. 그런데 세입자가 07년 9월에 전입은 했는데
확정일도 없고 배당요구도 안하셧네요.
우리나라의 특성상 10년간 전세로 사는 것도 이상하고 확정일도 없고 이런 물건은 참 애매하네요
일단 빨간 물건입니다.
간단히 내용을 상상해 본다면...
1. 07년동 9월 전입이고
2. 14년 4월에 대출 14400만원을 받으셨네요
14년도 당시 시세 기준하여 14400만원은 60~70%에 해당 하는 금액으로
신한은행에서 대출심사시 전입신고된 전입자의 신원을 확인했을 겁니다.
만약 진실한 세입자라 하더라도 1금융권에서 60~70% 대출을 실행했다면 세입자에게 각서 등 기타 서명을
받았을 겁니다.
은행은 철저하니깐요.
만약 입찰에 나선다면 경매 사이트에서 보다 많은 서류자료를 검토하시고 무턱대고 은행에 전화해 보는 배짱도 필요하겠습니다.
<수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지>
대상물건은 영통 중심상권과 망포역(신흥상권)에서 멀리는 것은 분명합니다.
그러나 차로 5분거리에 대형 마트가 3군데 (공세동 코스트코 15분) 망포역 상권과 래미안 아파트 빌라촌 상권을 충분히 이용할수 있습니다.
바로옆에 독서관이 있어 아이들 키우기 괜찮습니다.
<가격수준>
<수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지>
바로 옆 신규분양된 힐스나 아이파크는 1500만원대로 완판 되었고 30평대 기준 5000만원의 프리미엄이 붙어 있습니다. 상대적으로 봤을때 저렴한 가격으로 입주후 어느정도의 가격상승이 예상됨니다.
<수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지>
<수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지>
대상은 104동 15층 탑층으로 남향입니다. 네이버의 매물가격과 국토해양부 실거래가를 비교한 결과 26500에 거래가 성립될 가능성이 가장 큰것 같습니다.
분석해 보니 감정가 27800과 괴리가 좀 있네요 ^^ 저는 항상 급매로 바로 팔릴 가격을 가정하고 가격수준을 판단하므로 다른분보다 낮게 가격수준을 결정할수 있습니다.
300여세대의 아파트의 경우는 더 보수적으로 판단하셔야 퇴로를 확보할수 있겠죠.
<낙찰 예상 가격>
이런 물건이 더 메리트 있어보입니다. 세입자가 있는데 10년간 장기 전세거주라는 것이 현실성이 떨어져 보입니다.
대항력이 존재함에도 불구하고 보증금 배당요구를 안한것도 이상합니다.
은행의 입장에서 세입자가 있음에도 불구하고 정상대출금액이 나갔다는 점이 의심되는 부분입니다.
저는 보다 확실한 정보를 취합후 먼지만 묻은 물건이라면
25450만원에 입찰할거 같습니다.
20평대 아파트의 낙찰비율을 봤을 때 3~4위권 금액같네요 ^^
그래도 중요한건 제 수익률이지요. 낙찰받는것이 목적은 아니잖아요
이런 물건은 선순위 세입자가 있으므로 반드시 정보를 더 취합후 임해야 할것입니다.
<수원 아파트 경매 영통 망포마을벽산이빌리지>